文档介绍：-
. z.
土地增值税的计算方法
一、不能够按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条〔一〕、〔二〕项规定计算的金额之和10%以内计算扣除。
〔2〕"国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知"〔国税函[2010]220号〕：
①房地产开发费用的扣除问题
A、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照"取得土地使用权所支付的金额〞与"房地产开发本钱〞金额之和的5%以内计算扣除。
B、凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按"取得土地使用权所支付的金额〞与"房地产开发本钱〞金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
C、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条〔一〕、〔二〕项所述两种方法。
D、土地增值税清算时，已经计入房地产开发本钱的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
财税字[1995]48号：
利息的扣除按以下方法计算：〔1〕利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的局部不允许扣除；〔2〕对于超过贷款期限的利息局部和加罚的利息不允许扣除。
【相关链接】
〔1〕金融机构的概念：
金融机构是指经中国人民银行批准专门从事货币信用活动的中介组织。从我国目前的情况看我国金融机构按其地位和功能划分大致有以下四类：
①货币当局，又称中央银行，即中国人民银行。
②银行。包括政策性银行、商业银行。商业银行又分为：国有独资商业银行、股份制商业银行、城市合作银行以及住房储蓄银行。
-
. z.
③非银行金融机构。主要包括国有及股份制的保险公司，城市合作社及农村信用合作社，信托投资公司，证券公司，证券交易中心，投资基金管理公司，证券登记公司，财务公司，及其他非银行金融机构。
④境内开办的外资、侨资、中外合资金融机构。包括外资、侨资、中外合资的银行、财务公司、保险机构等在我国境内设立的业务分支机构及驻华代表处。
如果房地产开发企业发生的利息支出是通过未经中国人民银行批准的单位或个人发生的，则按"不能提供金融机构证明来处理，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。〞
〔2〕土地增值税清算扣除工程中的开发间接费用与房地产开发费用的划分
开发间接费用是指直接组织、管理开发工程发生的费用，是用于核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产开发费用是指与房地产工程有关的销售