文档介绍：第四章 饭店客房价格管理
编辑ppt
第四章
教学内容：
第一节 客房价格构成
第二节 客房定价方法与价格策略
第三节 客房价格管理
教学目标：
掌握客房价格制定的策略和技巧
明确构成房价的内容及影响客房定价的内外因素
编辑同和支付能力决定的最高价格
客房产品成本决定的最低价格
客房产品价格
竞争因素决定的
同类产品价格
编辑ppt
客房定价的基本方法
以成本为中心的定价方法
建筑成本定价法（千分之一法）
盈亏平衡定价法（保本点定价）
成本加成定价法
目标收益定价法
编辑ppt
千分之一法
又称经验定价法,即以酒店总建造成本除以房间数,再除以1000作为每个房间的平均价格
公式：房价＝饭店建造总成本/（1000*房间数）
这种定价方法只考虑了客房的成本因素，而没有考虑客房与餐饮、娱乐等其他各种设施设备投资比例的差异以及供求关系、市场竞争等相关因素，因而缺乏科学性和合理性。只能作为客房定价的参考。
为什么是千分之一（三年的投资回收期）
编辑ppt
盈亏平衡定价法
在既定的固定成本、平均变动成本和预计客房销售量的条件下，实现销售收入与总成本相等时的房价，也就是收支平衡时的客房价格。侧重于保本经营，是市场不景气时采用的定价方法。
公式：保本点房价＝全年固定成本总额/全年销售客房数+单位变动成本
例题：某饭店有客房400间，每间客房分摊固定成本为150元，单位变动成本为40元，饭店年均出租率为70%，问饭店房价定为多少才能使饭店盈利
计算：盈亏平衡点房价＝（400*150+400*70%*40）/400*70%+40
＝254元
则高于254元的房价方可盈利。
保本点定价缺点：客房销售数量难以控制，只有达到或超过预期销售量才能取得利润
编辑ppt
成本加成定价法
成本加成定价法也叫成本基数法，是按客房产品的成本加上若干百分比的加成额进行定价
公式：
客房价格＝单位成本＊（１＋加成率）／（１－营业税率）
优点：
简化定价过程，较公平并能获取预期利润
缺点：
没有充分考虑需求与市场竞争状况
编辑ppt
目标收益定价法－赫伯特公式法
以目标投资回收率为定价出发点，在客房成本计算的基础上，在保证实现目标利润的前提下，根据计划的销售量、固定费用和需达到的合理的投资率来决定客房的平均价格
公式：
产品单位售价＝（总成本＋目标利润）／预期销售量
编辑ppt
赫伯特公式
年客房预计销售额＝饭店总投资额*目标投资回收率+企业管理费
+客房经营费用-客房以外其他部门经营利润
计划平均房价＝年客房预计销售额/（可供出租客房数*预计出租 率*年天数）
例题：某饭店有客房120间，全年营业费用为268万元，税收和保险费为356400元，折旧费为1484000元，合理投资收益额为2158000元，客房以外其他部门的经营利润为96万元，预计年均出租率为70%。试计算平均房价。
年客房预计销售额＝2158000+2680000+356400+1484000-960000
＝5718400元
平均房价＝5718400/（120*70%*365）＝
编辑ppt
客房面积定价法
这种方法是先通过确定客房预计总收入来计算单位面积的客房应得的收入，然后再确定每间客房应得收入，从而确定客房价格。
公式：
客房价格
＝客房预计总收入*该客房面积/（客房总面积*预计客房出租率*计划期天数）
例题，某饭店1998年4月份客房预算总收人为160000元，该饭店客房面积为2 000平方米，预计出租率为70％，面积为20平方米的单人间客房价格是多少?
代入公式：单人间客房价格160000:(2000*30*70%)*20=76(元)
这种定价方法主要受客房预算收入的影响，取决于经营者预算收入的准确度是否符合实际。如果预算收入高，则客房价格也高；但如果市场不接受，或预算收入低，则会给饭店经营和预期利润率带来负面影响。
编辑ppt
以需求为中心的定价方法
这是一种按照消费者的价值偏好为基础的定价方法。可采用的直接方法有三种：第一种直接评定价值法，（直觉评定法） 。在分析饭店产品与竞争对手产品的基础上，根据自身产品特色和可能的服务水平等邀请客人或中间商评价直接评定价格。第二种，评定直接价值等级法（相对评分法）。通过对周边相类似饭店的产品价格调查，对不同等级饭店产品进行测评和评分，以获得的分值权重对目标产品进行产品类别的差级定价。第三种，特征法。这种方法要求饭店决策者选取周边不同等级的饭店，请消费者对其产品的可感知度、可靠性、保证性和移情性