文档介绍：万科财务分析
万科财务状况介绍
万科企业股份有限公司成立于1984年5月,88年介入房地产领域,91年深万科A股在深圳股票交易所挂牌。
2005年,万科在中国房地产百强企业综合实力TOP10评选以及综合资质中位列第一。
万科作为一家上市的房地产公司,目前第一大股东仅拥有6%的股份,国家股份10%,法人股份仅占11%,是一家名符其实的公众股份公司。
筹资方式和资本结构
权益资本:公司原始投资1300万元,,
债务资本:目前公司流动负债为63亿元,,多为应付工程款和地价款;,多为信用借款。,多为银行借款。。
房地产业宏观环境
继2003年6月人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规范对房地产的金融政策之后,房地产行业调控力度进一步加强。土地攻击的控制以及房地产开发企业的银行信贷收到严格限制,企业将普遍面临资金紧张的压力。
万科将更多的依赖于自身品牌和客户服务的优势,依赖于企业融资能力和经营管理水平。
万科的偿债能力分析
流动比率=流动资产/流动负债
一般水平为2左右
速动比率=速动资产/流动负债
房地产业所特有的大量存货现象会造成速动比率比一般水平要低
现金流动负债比=经营活动现金流量净额/流动负债
万科的现金流动负债比从2003年第三季度以来一直为负,即经营活动的现金流量净额为负
从表上来看,万科的股东权益比率在40%-45%之间浮动,而流动负债比率一直保持比较高的水平,%
对此我们分析的结论是万科集团应该将长期负债的比率提高
偿债能力分析的结果
万科集团流动比率属正常水平,但由于房地产业存货多的特征,速动比率相当低
现金流动负债比为负数,即现金流入量为负数,企业风险高,资金链容易断裂
流动负债比率极高,借大量流动负债来弥补现金的不足,这是房地产业的通病
建议提高长期债务的比率,以降低风险
万科营运能力的分析
从2003年度到2004年度,万科集团的存货周转率有大幅度的下降,%%,同时总资产周转率也相应的大幅下降
原因:存货大量增加,即房产积压增加
房价的抬高