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文档介绍：亚洲特别报告

N O M U R A I N T E R N A T I O N A L ( H K ) L I M I T E D
野村全球经济

2010 年 7 月 5 日


房地产泡沫开始破灭
我们的观点
近期的紧缩政策应该会让全均房价在未来 12-18 个月内下降 10-20%。此
后政策或将逐步放宽,成交量应该会强劲回升,而价格涨幅则表现温和。房地
产市场这样的回调对实体经济的负面影响有限。因此,我们维持对 2010 年实
际 GDP 增长 %,2011 年增长 %的预测。


房地产泡沫开始破灭 2 经济学家
孙明春
我们预期未来 12-18 个月房价下降 10-20%,但对实体经济的影响有限。
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孙驰
附录 1: 换档 5 [phone]
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决策者似乎不再那么担心经济增长或通胀,而是更多关注改革。


附录 2: 2008 年不会重演 6
无论是国内还是国外局势都不像 2008-09 年时那么糟糕。


附录 3: 预期降温房地产市场的最新措施将会奏效 8
控制住房抵押贷款似乎是给房地产市场降温的最有效措施。

附录 4: 中国房地产的惊人反弹 9
房地产市场的突然复苏令所有人都大吃一惊;我们看到房地产泡沫正在显现。

附录 5: 中国的房地产泡沫 11
中国近期的房地产泡沫非常大,但从长期来看,房市的显著回调和快速、持续的
收入增长应该会让市场趋紧。

本报告乃由野村国际(香港)编译。英文原文乃由野村国际(香港)于 2010 年 7 月 2 日刊发。

请参阅本报告最后的重要分析员保证和重要披露

野村全球经济 2010 年 7 月 5 日
亚洲特别报告|房地产泡沫开始破灭
中国:房地产泡沫开始破灭
受政府严厉的宏观调控政策的影响,2009 年以来暴涨的房价在今年势必会经历一轮较
大的回调,降幅或达 10-20%。不过这样的调整不太可能对目前表现稳固的实体经济产
生明显的拖累作用。
我们在一年前就预测到当去年 7 月份多数人还在质疑中国房地产市场回升的可持续性时,我们就预测到了房价
了房价泡沫的形成泡沫的形成,并指出这次泡沫的严重程度要超过 2007 年(见“中国房地产的惊人反弹”,
《每周全球经济监测》,2009 年 7 月 2 日)。此后的变化证实了我们的预期。房价一
路高涨,最终促使政府在今年 4 月份出台了十年来最严厉的紧缩政策。受政策影响,交
易量已开始出现暴跌,而房价也出现微跌。现在大家关注的焦点是房地产市场之后会呈
现怎样的走势?我们的观点是房地产市场的回调势在必行,预期未来 12-18 个月全
均房价下跌 10-20%,随后在 2011 年下半年企稳回升。另外,尽管房地产部门在中国经
济中占据了重要地位,但房价泡沫的破灭对实体经济和银行系统的影响应该不大。
房价节节攀高,市场凸显泡沫
在 2009 年和 2010 年中国房地产市场的泡沫在过去一年里日益凸显,尤其是在部分大城市。2009 年全均
初,房价一路飞涨... 房价同比上涨了 %(图 1),在今年前四个月更是再度跃升 %。从各省份来
看,2008 年底到 2010 年 4 月份期间,海南的房价涨幅高居榜首(%),紧随其后
的是上海(%)、吉林(%)和北京(%)。考虑到 2003-08 年全国房价
的年均涨幅仅为 %,2009 年开始的房价飞涨实在是触目惊心。
...导致购房能力急剧下由此导致的结果是购房能力和租金收益率的显著恶化。根据 2009 年的数据,一个中均需要不吃不喝、积攒将近 8 年的全部收入(2008 年的这个
数字是 7 年)。这还是在没有考虑按揭贷款利息成本的前提下得出的结果。现在,上海
和北京的房价收入比分别高达 13 和 19,而美英等发达经济体的这个数字均在 3-5 之
间。
房价飞涨的背后推手
宽松的按揭贷款发放引我们认为近期房价飞涨的背后既有新屋供给暂时短缺的影响,也有信贷宽松推高需求的
燃了投机需求因素。
需求方面,过去五个季度里宽松的信贷条件引发了对房地产的投机需求。2009 年一季
度至 2010 年一季度期间,按揭贷款余额增加了 万亿元人民币,较 2008 年底增加了
59%(图 3)。虽然没有官方统