文档介绍：中国人民大学经济学研究所
工作论文
中国房地产泡沫问题研究
——产生原因及对策
中国房地产泡沫问题研究
——产生原因及对策
杨天宇
内容摘要:
我国房地产泡沫的产生,有需求和供给两方面的原因。在需求方面,如果以包含灰
色收入的数据来计算房价收入比例,则最高收入阶层的总收入比其他阶层高得多,房价
收入比很低,完全有能力承受高房价。该阶层的房地产投机是引发房地产泡沫的重要原
因。在供给方面,建材价格的上涨、土地短缺导致的地价上涨、开发商的囤积土地行
为,都对房价上涨起了推波助澜的作用。抑制房地产泡沫,需要从需求面和供给面综合
考虑以制定有针对性的对策。
关键词:灰色收入收入差距房地产泡沫
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一、引言
中国目前的房地产市场究竟是否存在泡沫?这是一个很有争议的问题。
我们对有关此话题的争论进行了归纳,大体可以分为以下四个方面:
第一,什么是房地产泡沫。由于这个名词并不是一个规范的学术术语,
因此人们在谈到这个词时经常出现歧义。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对
泡沫所作的定义是: “一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开始
价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引新买主——只想通过买
卖牟取利润,对资产本身使用和产生盈利能力不感兴趣。随着涨价常常是预
期逆转,接着是价格暴跌,最后以金融危机告终”。这个定义实际上只是描
述了泡沫的产生过程,并不是一个严格的定义,尤其是它没有说明如何衡量
泡沫。布兰查德和费希尔( 1998 )在理性预期理论的基础上,给出了理性泡
e
沫的数学表达式 bt = Pt − P ,其经济含义是商品的市场价格超过基本价值的
部分。问题是商品的基本价值难以计量,所以如何衡量市场价格对基本价值
的偏离仍然是个难题。衡量泡沫的方法有多种,但大体上可分为两类:一是
将房地产预期未来收益的贴现和作为基本价值,高于此基本价值即为泡沫
(如 Levin and Wright, 1997 ),但房地产的预期收益是收入和利率的函数,
要计算基本价值就得估算收入和利率的预期波动,有的学者(如杨帆等,
2005 ;姜春明, 2005 )在估算房地产基本价值时,假定收入和利率不变,以
此为基础得出了泡沫度数据,这种估算具有一定参考价值,但似乎缺乏说服
力。二是通过某种计量方法估算泡沫,如 Hamilton 和 Whiteman (1986 )、
Diba 和 Grossman (1988)用单位根方法估算泡沫,他们认为,如果房地产价
格时间序列是一个非平稳的随机过程,说明需求中包含了大量投机需求,即
存在泡沫;此外还应进行协整检验,假设房地产理论价格为各期租金收入的
贴现和,如果房地产价格与租金收入不存在协整关系,则说明市场价格偏离
了理论价格,可能存在泡沫。这种方法也值得商榷。因为房地产价格是收入
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和利率的函数,收入和利率会受到经济周期的影响。而单位根与协整检验无
法剔除周期性影响,这可能会导致检验效果不佳。
第二,房地产泡沫目前是否存在。正是由于衡量房地产泡沫的困难,人
们对房地产泡沫存在与否也有争议。首先,上述学者都运用自己的方法对中
国房地产泡沫进行了估算,结果都得出了存在泡沫的结论。此外,有些学者
通过对比中国和发达国家的房价收入比,也发现有泡沫存在,如王小广
(2004)认为, 2004 年北京、上海和许多沿海大城市的房价收入比都超过了
8 倍,离普通老百姓的消费承受力差距越来越大。房地产的过热是房地产利
益集团操纵的结果,是典型的“非理性繁荣”。总的来说,学术界和金融界
人士大多赞同“泡沫论”。但问题是房地产市场表面上仍然需求旺盛,因此
房地产开发商和部分学者提出,房地产价格虽然高企,但这是有实际需求支
撑的。如华远集团董事长任志强( 2004 )就声称,中国的住房空置率一直不
断下降,因此房价上涨并不意味着“泡沫”,而是需求旺盛的结果。北京大
学的胡健颍等( 2006 )也持有这种观点,他们通过计量研究发现,我国房地
产价格基本上是由经济基本面决定的,价格中的泡沫成分在大多数时间里不
超过 10%,影响不大。
第三,房地产价格上涨或泡沫膨胀的原因是什么。虽然人们对泡沫存在
与否有争议,但房价不断上涨毕竟是不争的事实。关于这个问题,有需求和
供给两种解释。杨帆( 2005)、卢萍、李红梅( 2004 )等认为,大量投机资
本炒做房地产带来的投机需求,是房价上涨的原因。而姜春明( 2005 )则认
为, 1997-2004 年中国房地产的需求价格弹性高于供给价格弹性,房价上涨
主要是因为供给投机者的推动造成的。这里面隐含的含义是,房地产开发商
通过囤积土地、捂