文档介绍：第6章市场法
§6-1 市场法概述
§6-1 市场法概述
一、市场法的概念
市场法又称市场比较法、比较法,是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其本质:以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
§6-1 市场法概述
类似房地产:是指在同一供需圈内,、规划条件等方面与待估房地产基本相似的房地产。
类似房地产在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象相同或相当,并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。
同一供求范围:是指与估价对象具有替代关系,价格会相互影响的其他房地产的区域范围。
交易案例房地产
估价对象房地产
条件差异
估价对象房地产价格
价格差异
价格修正
图6-1市场法的基本原理
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二、市场法的理论依据
是房地产价格形成的替代原理。
根据经济学理论,在同一市场上具有相同效用(使用价值和质量)的商品,应具有相同的价格,即具备替代关系
在同一市场上具有完全替代关系的商品同时存在时,,相同类型、具有替代关系的商品之间,由于市场竞争,其价格相互牵制而趋于一致。
在同一市场上从事房地产交易时,任何有理性的当事人都会依据替代原理,将拟交易的房地产与类似房地产的成交价格进行比较,,任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格成交,,价格相互牵制而接近。
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三、市场法适用的对象和条件
从地区看:适用于房地产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。
从估价对象看:适用于具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
从评估目的和评估结果形式看:适用于评估房地产的价格、租金,以及其他估价方法中有关参数的求取,如经营收入、经营费用、空置率、资本化率、开发经营期等。
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不适用于市场法的有以下几种类型:
①在没有不动产交易地方或在较长一段时间没有发生不动产交易,在农村等不动产交易较少发生的地区;
②对某些类型很少见的不动产或交易案例很少的不动产,如古建筑等;
③对那些很难成为交易对象的不动产,如寺庙、教堂,学校、古建筑、纪念馆等;
④风景名胜区土地和矿产资源用地;
⑤图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。
§6-1 市场法概述
在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区,就难以采用市场法估价。
需要消除三方面类似房地产的成交价格与估价对象房地产的客观合理价值的差异:
①实际交易情况与正常交易情况不同;
②成交日期与估价时点不同(本质上是这两个时间上的房地产市场状况不同)
③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。
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四、市场法的操作步骤
①搜集交易实例;
②选取可比实例;
③建立价格可比基础;
④进行交易情况修正;
⑤进行交易日期调整;
⑥进行房地产状况调整;
⑦求取比准价格。