文档介绍：大城市:中国房地产的未来中国经济与人口非但不是过于集中,反而不够集中与人们的惯常认知不同,中国的经济产出和人口分布非但不是过度集中于大中城市,其集聚度反而不足。国际经验告诉我们,未来中国经济与人口仍将持续向大城市聚集。中国际比较显示,中国经济活动的聚集度尚处低位。我们认为经济活动未来在中国将更加集中于少数明星城市或城市圈, GDP 分布地图随之呈现更明确的尖峰点状分布。中国经济活动聚集度低于同类国家:同属国土广阔、人口众多的国家,中国的 GDP 在黑河—腾冲一线以东呈现出连片分布的状态,而以印度、美国和巴西为代表的同类国家都呈现明显的点状分布,说明我国经济活动的集中程度其实偏低。中国经济活动聚集度甚至低于那些地少人多的“小方公里人口数都在 260 以上,而中方公里),由于土地资源相对稀缺,经济活动在国土上的分布相对国土广阔的国家来说应该更加分散。但是,我们看到,这些国家的经济活动在国土上的集中程度仍高于中国。人口分布也同样不够集中根据联合国最新的统计分析,中国仅有 11% 人口生活在大城市(人口高于 50 0 万的城市),远低于同样地广人多的美落后于中国的国家,例如马来西亚( 22% )、巴西( 19% )、墨西哥( 17% )、泰国( 13% ) 和菲律宾( 13% )等。城镇化率水平与大城市人口占比高度正相关。从图表 3中可以看出,城镇化率越高的国家,在大城市中居住生活的人口比例越高。我们判断伴随中国城镇化率的不断提升,将有大量的新进移民导入大城市。中国城镇化率目前可能仅有 45% ,这意味着人口进一步向大城市聚集的空间。中国经历过一轮大规模撤乡建镇的过程,地方政府出于招商、基建项目上马等需求,将符合条件(非农业人口大于 2,000 人)的乡村大量并为城镇。这部分镇区人口在行政区划上实现了“就地城镇化”,然而这其中相当数量居民的生活方式和生活质量并未发生根本改变,城镇化率因此被高估。根据《 2012 年中国建制镇统计年鉴》,中国镇区人口有亿,若假设其中 50% 并未实现真正意义的城镇化,那么中只有 45% ,而非官方统计的 55% 。进一步聚焦到各国首位城市,从其经济总量、人口占比来看,中国也处在低位。中国最大的城市上海在全国的 GDP 和人口占比均在国际对比中处于低位,侧面说明中国大城市的经济、人口集中度未来应该提升。城市生长的三阶段模型——面积扩大与人口增长的动态关系以上的结论告诉我们大城市人口聚集度仍将提升,随之而来的问题是城市空间能否容纳新进人口?是否意味着人口密度也不断提升? 与“越繁荣的城市人口密度越高”这一普遍观念相左,我们发现越是发达的城市, 其实人口密度越低。而且在两百年的历史进程中,全球主要大城市人口密度的总趋势也是不断下降的。但在此总趋势之下,建成区面积扩大速度和人口增长速度在不同阶段会交替领先,导致人口密度呈现波折下降。我们认为过去十年是中国城市面积扩张速度快于人口增速的阶段,而未来十年将是人口增速超过面积扩张的阶段。当然,在这之后还将经历新一轮的建成区面积扩张,从而带动人口密度下行至目前主要发达。越是发达国家的大城市,人口密度越低 2015 年世界城市统计数据显示,印度大城市的人口密度高于中国,而中国又高于日本和美国。由此可以看出,大城市人口密度的决定性因素是国家的发展程度: 越是发达国家,由于交通等基础设施的完善,城市的物理半径显著高于发展程度落后的国家,造成“越发达,人口密度越低”的状况。尤其值得注意的是,日本全境人口密度( 349 人/平方公里)远高于中方公里),其大城市人口密度却比中国要低,这有力地说明了大城市人口密度的决定性因素并不是全境人口密度,而是国家的发展程度。城市生长模型——人口密度分三阶段波折下降按照城市生长模型,大城市的生长历程会经历人口密度的三个上涨阶段和三个下降阶段: ①段上涨:城市发展开始起步,人口聚集。 A段下降:城市边缘外扩,主城区范围扩张。②段上涨:扩大的、更高能级的城市形成聚集效应,吸引更多人口。 B段下降:交通技术的发展使城市外围兴起许多聚集区,面积急剧扩张。③段上涨:脉冲式的城市建设暂缓,而人口持续流入。 C段下降:主城区与外围聚集区之间的建设密度逐渐增加,人口密度缓慢下降。值得一提的是,第②和第③阶段的人口密度上升并不是必然发生的。由于城市面积本身就在不停生长,只有在面积增长放缓阶段,人口流入恰好占据上风, 才会出现人口密度的上升。如伦敦、巴黎这类城市,人口流入本就较平缓,便会出现人口密度的单边下降。近两百年的国际大城市生长可分为三个组别: 1)东京、伦敦、巴黎等城市已