文档介绍：土地制度+潜在需求=承受力
-2008年房地产行业投资策略
帅虎张峦(房地产行业分析师)
2007年12月
引子
2
报告的主线与逻辑:
行业分析
宏观调控
影响分析
结论
收入推动需求
调控效果有限
更多的推动力
...
调控难改供求缺口,规模化生存与资源优势。
房地产行业“增持”评级
土地卖方垄断
潜在需求庞大
物业税
打击囤地与捂盘
经适房与廉租房
有效供应不足
引子
3
2008年:行业展望—供求鸿沟与规模化生存
2008年投资要点:调控难改供求缺口、规模化、资源优势
住宅(增持,上调)
商务地产(增持,维持)
代码
简称
EPS(元)
投资评级
2006
2007E
2008E
2009E
上期
本期

万科

买入
买入

金融街

买入
买入
概要
4
土地制度决定房价收入比
供求鸿沟
调控难改供求缺口
规模化生存
重点公司分析
1. 土地制度决定房价收入比
5
资料来源:国家统计局,美国普查局,香港统计处,海通证券研究所
1996-2007年中国大陆、香港、美国的房价收入比
美国的房价收入比在房价最高的2006年,。而香港的房价收入比,,而且很快就卷土重来,预计2007年将达到16倍左右
按照官方的统计数据,,北京、、
1. 土地制度决定房价收入比
6
房价收入比的计算:
房价=住宅平均价格*人均居住面积*家庭平均规模
收入=人均可支配收入(或中位数收入)*家庭平均规模
需要强调的是,房价收入比已经剔除了收入变化对于该指标的影响
因此,香港居民较高的收入并不成为其房价收入比高昂的原因。更何况,,,基本没有发生变化
1. 土地制度决定房价收入比
7
以往的解释并不适用
人口红利、城市化进程加速。与美国一样,现在的香港并不存在人口红利、城市化进程加速等利好
投资渠道单一导致房价收入比高昂。我们认为,在中国香港一个如此国际化的城市,这个理由并不成立
土地稀缺。中国香港尚有70%的土地没有开发利用,这个理由也没有说服力。至于中国大陆,这个理由更不可能成立
流动性泛滥。自2000年以来,全球一直处于流动性泛滥的局面。但我们需要考虑的是:首先, 流动性泛滥是所有行业所面临的问题,并不是房地产行业的独特问题;其次, 流动性泛滥只会引致房价收入比的相对变化,但长期以来房价收入比绝对值相差如此悬殊,流动性泛滥是难以解释的
1. 资源为王之油气资源
8
1. 土地制度决定房价收入比
独特的土地制度
中国香港实行土地批租制度
中国大陆以往以协议出让为主,2003年以来,招拍挂制度逐步推广
两者的土地市场,都是卖方完全垄断的市场
1. 资源为王之油气资源
9
1. 土地制度决定房价收入比
我国的土地供应体系
全国土地利用总体规划
国土资源部
地方政府
开发商
土地储备中心
拍卖
招标
协议出让
挂牌
分解落实并监督执行
组织土地一级开发与出让
1. 资源为王之油气资源
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1. 土地制度决定房价收入比
卖方完全垄断的土地市场
卖方完全垄断
土地市场
房屋销售市场
相对开放
房屋租赁市场
完全开放
相对于自由竞争的市场,供应更少,价格更高
经常性的非饱和供应