文档介绍：房地产开发全过程成本控制
房地产开发全过程成本控制
摘要:房地产开发企业的盈利模式已经走过了简单的凭社会关系低价获取土地资源,然后依靠土地增值带来盈利的时代,未来房地产开发企业的盈利将主要依靠企业管理水平的提升。因此,成本控制在房地产开发过程中将显得至关重要。本文从房地产开发项目成本控制的含义和成本构成入手,分析了前房地产项目成本控制的要点,提出了房地产开发项目成本控制的方法。
关键词:房地产开发项目;全过程;成本控制
中图分类号:F293文献标识码: A
一、房地产开发项目成本控制内涵
成本是衡量企业经营管理水平的一个综合性指标,企业为了降低产品成本而进行的各项管理工作即称为成本管理。房地产开发成本是指开发企业为开发商品房所支出的全部费用。就其用途来讲,大致可以分为7项费用:土地费用、前期费用、建安费用、公建及配套费用、管理费用、财务费用、销售费用。同时,成本的发生是一个连续过程,以上7项费用的支出又涉及到了策划、规划、设计、施工、销售等环节。因此,房地产企业的成本管理,就是要在项目的开发过程中对上述全部成本构成进行规划和控制,从而实现企业的利润最大化目标。
二、项目开发全过程中的成本控制方法
(一)项目前期阶段成本控制
1. 提升土地价值间接实现对土地成本费用的控制
2002年7月1日起实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定))及((土地法》中明确规定,在中华人民共和国以内的经营性用地必须通过招、拍、挂的方式向社会公开出让国有土地使用权。在此背景下,可以说土地成本是不变的刚性成本。那么在获取土地使用权后怎样降低成本,只能是在符合用地条件规划的前提下按照法律上允许、技术上可能、财务上可行,经过充分合理论证,能够带来最高收益的利用原则,选择最佳的规划方案、用途和最合适的开发节奏及规模,使土地价值最大化,从而实现间接对土地成本控制。
2. 着力加强规划设计工作
规划设计阶段的成本控制是建安工程费控制的关键阶段,规划方案设计决定了70%~80%的建安工程成本,合理经济的设计方案是项目建安成本控制最基本的保障。所以除了要委托实力较强的设计单位进行设计外,在做方案阶段还要请本公司专业技术人员及专家就建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审,反复论证,以求获得最佳方案。
(二)房地产开发项目实施阶段的成本控制
1. 设计阶段的成本控制
(1)对施工图实行限额设计
对于一个工程来说,在其投资建设期涉及到设计、物资采购和施工管理三个方面。工程投资效益的好坏,工程成本的高低,起决定作用的是设计。工程设计阶段是形成工程价格的首要阶段,在这个阶段节约投资的机会多、金额大、付出的代价小。因此要做好房地产开发项目招投标价格的有效控制必须实行限额设计,既实现对设计规模、设计标准、设计深度、工程数量与投资额等各个方面的有效控制。
(2)推行标准化设计
根据国家或省、市、自治区批准的建筑、结构和构件等标准技术文件、图纸进行的设计被称作标准化设计,在设计阶段使用标准化设计具有以下优点:一、节省设计费用,二、提高劳动生产率,三、提高设计的效率,四、节约建筑材料,五、降低工程的成本。
(3)对设计单位进行招标
实行招投标制度,可以在保证设计方案的安全性、技术性、合理性和使用功能的前提下,使房地产开