文档介绍：房地产项目开发成本控制分析
房地产项目开发成本控制分析
摘要:成本控制和管理历来是企业管理的重心,房地产开发企业亦然。本文对房地产项目如何控制开发成本,作了详细的阐述,供大家参考。
关键词:房地产开发成本经济环境市场调研
1前言
房地产项目的建设成本主要由土地成本、工程建设成本、管理费用和相关税费等构成。其中工程建设成本占比重最大,一般会占到项目总成本的40%以上,有的项目甚至达70% 以上,而土地成本、管理费用、税金等相对比较固定,可节省的空间较小,因此,工程建设成本控制是基建项目成本控制中的关键一环。只有注重成本管理,控制合理的造价,才能以最小的成本取得最大的效益。
2房地产项目的主要成本构成
项目前期阶段的成本
这一阶段主要是在市场调研的基础上,对项目进行可行性研究分析。此阶段对于整个项目来说是基础性阶段,非常重要。但是这一阶段的成本占总成本的比例较低,一般不会超过4%。此阶段的成本主要是指项目开发前的市场调研、可行性研究等开发费用,为了保证项目的成功,应加强此阶段的工作。
土地费用
土地费用是评价一个项目是否可行和预期利润的最主要的经济指标。房地产开发企业获取土地有三种方式:协议出让、招标出让和拍卖出让。随着国家对土地宏观管理政策的加强,通过拍卖方式获得开发土地成为主要的方式。
设计阶段成本
该阶段具体包括:项目设计、计划成本和招标、评标成本。如工程勘察费、项目规划、设计费、招标代理费等。
项目施工阶段的成本
这一阶段是房地产开发项目的具体实施阶段。此阶段的主要费用包括:人工费、材料费、机械费、其它直接费、间接费、施工管理费、监理费等。
管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,它包括:管理人员的工资差旅费用、办公费、保险费、职工教育费等。在整个成本中所占的比例一般为2%左右。
贷款利息
房地产属于资金密集型行业,因此必须借助于银行的信贷资金,在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付利息,贷款利息也成为开发成本的一个重要组成部分。但是对于具体的企业、具体的项目,它所占成本的构成比例相对不稳定。
税费
与房地产开发建设有关的税收包括:房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育附加税、契税、企业所得税、印花税等,根据项目的不同,税费略有差别,除所得税外一般占销售收入的7%
其它费用
它主要包括:宣传费用、各种不可预见费用,在成本构成中一般为5%左右。
3 房地产开发建设项目不同阶段的成本控制要点
项目前期策划和确立阶段的成本控制要点
此阶段是开发项目的成败关键,一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。这一阶段主要是在市场调研阶段的基础上,对房地产项目进行分析研究、综合论证和决策,具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项,其中编制切实可行的可行性研究报告是工程成本控制最重要的依据。另外,在这一阶段还有两项重要成本,虽然尚未发生,但属于这一阶段必须要考虑的内容:一是土地、土建、设备费用,这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%;二是配套及其他收费支出,