文档介绍：浅析房地产开发企业如何有效地控制工程造价
浅析房地产开发企业如何有效地控制工程造价
当今社会市场竞争激烈,各种规模的国有与私营房地产企业如雨后春笋屹立于市场,竞争日趋严峻,如何在激烈竞争的市场中占有有效份额,实现可持续性发展,成为房地产企业必须面对的现实。下面我就以在房地产企业和造价咨询企业二十多年工作经验谈谈房地产开发企业如何有效地控制工程造价。
一、房地产业的作用
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理服务的行业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业有着重要的作用,它主要体现在:
改善投资环境、加快改革步伐;有利于产业结构调整国民经济发展提供重要的物质条件;通过综合开发建设、避免分散建设的弊端,有利于城市规划的实施;为城市建设一辟重要的积累资金渠道,带动相关产业的发展;有利于深化住房制度的改革、调整消费结构;此外还为改善人们的居住和生活条件。
二、房地产开发主要包括四大阶段:投资分析及决策阶段;设计阶段;实施阶段;竣工验收阶段。工程造价控制贯穿于整个开发过程,因此每个阶段的工程造价控制将是日后项目成败的关键。
(一)决策阶段工程造价的控制
1、控制投资估算是项目决策阶段工程造价控制的基础
投资估算是项目建设前期编制项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分,是项目决策的重要依据之一,投资估算的准确与否不仅影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果,也直接关系到下一阶段设计概算和施工图预算的编制,对建设项目金筹措方案也有直接的影响。因此在开发项目投资估算中应力争全面地反映设计内容、建设标准、建设地区经济状况,从估算开始就较全面、完整地反映工程项目投资。
2、投资估算必须是设计的真实反映
投资估算能全面的反映设计内容,就要求设计人员从工程规模和项目内容上真实反映设计意图,主要工艺要进行多方案比选与方案优化,做到设计方案技术可行、经济合理。所以工程经济人员从设计方案的优选开始,就应该渗透到设计全过程中,按照工程造价管理的原则,合理预测投资估算中各种动态因素的变化,尽量做到投资不留缺口,这是编制投资估算的关健,也是下阶段工作的重要依据。
(二)设计阶段的工程造价的控制
工程设计阶段是确定与控制工程造价的关键环节,国外专家指出,虽然设计费用占工程总投资的比例甚小,不足1%,但它对工程造价的影响程度达75%-95%。因此我们应提高工程建设的前瞻性,从设计阶段控制工程造价。
1、通过引入设计招标机制优化设计方案,有效地控制工程造价。
开发商就拟建项目的设计任务通过报刊、中国建设网、信息网及其他媒体发布公告,公开向社会招聘符合条件的设计单位参加设计招标或设计方案竞选,获得较多的设计方案,采用专家组评定的方式,组织方案讨论,最后,根据专家组科学的评定,按照经济适用、美观的原则,以及技术先进、功能全面、结构合理、安全适用、满足建设节能及环境等要求,综合评定各设计方案优劣,从中选出最优设计方案。
2、实行限额设计
限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计,按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制不合理变更,保证总投资不被突破。初步设计阶段应按照批准的可行性研究阶段的投资估算进行限额设计,