文档介绍：简析房地产开发的项目管理及成本控制
简析房地产开发的项目管理及成本控制
摘要:房地产的价格是影响社会经济的一个关键因素,而房地产成本是决定房地产价格的重要影响因素。因此,控制房地产的开发成本也就是控制房地产的价格,对国家经济保持健康和可持续发展具有现实的意义。房地产企业必须将成本控制工作作为管理的关键环节来予以高度重视。本文对房地产开发项目成本控制中存在的问题作了探讨,并房地产项目开发前期、开发过程中以及期间费用的成本控制提出了一系列措施。
关键词:房地产开发成本控制问题措施
中图分类号: 文献标识码:A 文章编号:
正文:要对房地产开发项目进行成本控制就必须先明确房地产开发项目的成本构成,一般包括项目开发阶段前的费用、项目开发中的费用和期间相关费用等。项目开发前的费用主要在于土地出让金,这项费用在整个项目阶段所占比例较高,大约占到 25%~ 30%,而且有不断上升的趋势。房价的大幅上涨重要原因在于土地一级市场中交易价格偏高,各地频频曝出“地王”,这就造成了“地价高――房价高――地价高”的现象。大约占至 20%~ 25%,主要是相关税费以及销售费用较高。
一、房地产开发项目成本控制存在的问题
为了达到控制房地产业开发项目成本的目的,就必须先将控制中出现的主要问题找出,针对这些问题提出改进措施以实现对症下药,达到事半功倍的效果。就笔者看来,问题可归纳为以下几个方面。
、结算以及监督控制工作做得不够。
在开发房地产项目过程中,一般而言项目的工期都会比较长,耗资也比较大,房地产企业应该形成完善的项目管理、成本预算、结算以及监督控制体系,以对项目的盈亏进展有个清晰地显示和反馈。然而,当前很多企业并没有设置这样的机制。很多企业往往几个项目同时开发,而财务部门和经营部门只是计算季度和年度的经营收支情况,将所有的资本运营统一考虑。另外,在成本结算方面也没有对项目的成本做及时的评价和反馈。
,不能及时了解合同的执行进度。房地产企业在项目开发的过程中一般要涉及到大量的合同,而合同当中涉及到的条款一般都比较复杂,所以关于收付款项的计算和审核难度基本上都很大,进而使得很多企业对于这方面的管理过于疏忽,不够严密。在现实实践中,许多开发商与承包商签订的合同文本往往借鉴标准合同文本,合同特殊条款不严谨、不准确、不全面,工程造价及相关费用的计取留有较大争议空间。施工单位进场以后常常会找各种理由、想方设法要求增加工程造价。
。房地产公司一般均设有工程部或聘请专业的监理公司对项目施工直接监控。他们认为:工程成本主要含在施工阶段的一砖一瓦中,强监控,就可大量节约成本。而对于项目设计,房地产商的通常作法是:将项目委托一家信得过的单位设计,设计合同一般只规定了设计进度、设计收费标准、设计范围、工程技术要求等因素,几乎不对设计单位进行产品成本造价约束。
。招标方式欠妥,造价的计算不科学。有些房地产公司采用邀请招标的方式进行招标,竞争不够充分。个别房地产公司为了赶工期,抢进度,喜欢采用费率招标方式选择施工单位,认为控制住费率就控制住了总价。还有一些房地产公司采用所谓的“议标”,即在投标人报完价后,采取讨价还价的方式与对方议价,这种