文档介绍：房地产开发基础知识
什么是房地产开发?
简单的说,房地产开发指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。对于房地产公司来说,房地产开发就是合法取得一块土地的使用权,然后在该土地的范围内建房,销售房。
房地产开发的特点:
具有综合性、长期性、时序性、地域性,同时具有较高的收益和风险。
综合性:房地产开发过程中,不仅仅是对房屋本身的建设,同时要对开发区域的必要公共设施、公共建设进行全面规划、协调建设。比如作为小区,一般都会建造会所、学校、幼儿园、超市、农贸市场等等,这一方面是城市规划的需要,另一方面,也是为了满足住户的日常需求。
房地产开发的综合性还表现在开发过程中所涉及的关系多,有规划、消防、环保、人防、卫生、防雷、供水供电、市政园林、设计、施工等等等等,房地产开发的过程,就是不停的和这些单位、部门打交道的过程。
最后,房地产开发的综合性还与国家的政策、经济环境、区域环境密切相关,这决定了开发项目的速度、规模、性质等等。
长期性:房地产开发从资金投入到回收,需要经历规划前期、施工设计等施工前期准备阶段、施工阶段、销售阶段等,少则两三年,多则五六年,资金的投入,需要一个相对较长的时间才能实现回收。
时序性:房地产开发虽然是一项涉及面广、时间长、比较复杂的经济活动,但从事物上来说具有很强的时序性,方案设计到施工图设计、规划报建到施工报建、工程招标到工程施工等等,虽然头绪繁多,但先后有序,都是一环紧扣一环,作为政府部门的审批流程,必须完成一项才能继续下一项,因此,房地产开发必须有周密的计划,使各个环节紧密相扣,协调进行,以缩短开发周期,降低资金成本
地域性:简单来说,所谓的地域性,就是不同的地方具有不同的房屋价值。比如销售的时候,我们经常会给客户介绍诸如交通、购物等周边环境以及周边环境带来的升值潜力,不同的地域,都可能有不同的开发销售策略。
高收益与高风险:大家都知道,做房地产很赚钱,但是很多人都忽略了房地产开发的高风险。房地产需要投入巨额的资金,巨额资金的筹集本身就具备了高风险,有可能需要支付高利息,有可能需要抵押,等等。建成后要尽快的销售出去,以期回收资金,这就牵涉到与其他开发项目的竞争,国家宏观经济政策的变化等等,这些都存在着不确定性。
房地产开发的原则:
严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
城市规划:必须在依法取得国有土地使用权的土地上进行开发建设。一个项目的开发,在进行取得了土地的使用权,并进行可行性研究之后,应该开展什么工作?就是方案设计。方案设计不但要满足开发商的需要,还要通过规划主管部门的审批。行内常说的两会,规委会、专委会,就是为审核设计方案召开的。
经济效益:是开发企业赖以发展和生存的条件。房地产开发最终的目的是什么?就是赚钱,房地产开发商不是慈善家,做房地产开发,最重要的目的就是赚钱。
社会效益:社会效果和利益。很多时候,做房地产开发除了赚钱之外,还需要达到一定的社会效益,比如改善居民居住生活条件、增加的物业管理使得就业人员增加、改造旧城区等等
环境效益:对周边自然环境的影响,由环保局控制
房地产开发的流程:
寻找投资机会---可行性研究---取得土地使用权---方案设计与规划报审---确定施工单位---施