文档介绍：城镇基准地价评估中土地还原利率确定
城镇基准地价评估中土地还原利率确定
摘要:土地还原利率在城镇基准地价评估中作用显著,本文探讨了城镇地价评估中确定还原利率的几种方法,并根据温州市区实际,提出符合当地情况的还原利率的确定方法。
关键词:土地还原利率;租售比法;风险调整法;温州市

中图分类号: 文献标识码: A 文章编号:
1 常用的土地还原率确定方法介绍
土地纯收益与价格比率法
选择三宗以上近期发生交易的,且在交易类型上与待估土地相似的交易案例,以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率,按下式计算土地还原率:
rd=∑(Rx/Px)×1/M
式中:rd—某—土地利用类型的还原利率
Px—某一土地用途法定最高年限宗地单位面积售价
Rx—与售价质量相同宗地的单位面积年租金M—调查样本数量
安全利率加风险调整值法
即:还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
投资风险与投资收益率综合排序插入法
将社会上各种相关类型投资,按它们的收益率与风险大小排序,然后分析判断估价对象所对应的范围,确定其还原利率。
2 各方法应用比较分析
第一种方法即计算同一均质区段样本地价与样本租金的租价比,在土地市场比较正常的状况下,测算的土地还原利率能反映实际情况,温州市土地市场发育较早,已经初步形成较为完整的土地市场,房地产租售价之间具有一定的可比性。但是从理论上分析,土地使用权租赁(短期)市场与买卖(长期)市场的市场行为与特性不同,地价形成机制也不同。根据古典地租地价理论,租赁市场的收益地价由土地收益(即租金)确定,反映地价的长期均衡值;而买卖市场的交易地价则由供求决定,是在土地资产市场上决定其价格,不是间接由地租决定,因而土地市场上收益价格与交易价格往往不一致。特别是当土地市场投机气氛比较浓厚时,“地价泡沫”不断膨胀,容易出现租金不涨而房地产买卖价格节节攀升的现象,这样市场交易地价与收益地价就会出现背离。
第二种方法理论性强,反映还原利率是房地产投资收益率的实质,即投资收益率等同于投资者的机会成本加上投资房地产的风险补偿,机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的回报,一年期存款利率在我国一般可作为安全利率,但该法对影响投资的风险因素的加数大小确定带有较大的主观成分。
第三种方法在理想的市场状况下,所求得的还原利率较为接近真实值。但是,由于我国的价格体系尚未完全理顺,不同行业的投资利率可比性差,数据资料难以获取,社会平均投资收益率很难测算,因此,用该方法确定土地还原率操作性较差。
3 温州市区土地还原利率确定
综合分析温州市具体情况及其他城市土地还原率确定的经验,本次土地还原率的确定,主要采用的方法是以实际测算的租售比率数据(综合还原利率)和基准日现行的各种存贷款利率数据作为土地还原率的控制指标,在此二者的区间内,经对比分析确定。
房地产租售比测算
本次测算,我们通过典型调查了11个住宅和22个商业店铺的买卖价格和租金水平案例,分别测算商服和住宅的租售比价。从测算结果看,住宅租