文档介绍：土地评估中各种评估方法地价内涵的差异
土地评估中各种评估方法地价内涵的差异
摘要:评估中通常会遇到不同评估方法的评估结果差异较大的问题,这对评估师确定评估结果造成了较大的影响。本文通过分析不同评估方法的地价内涵,以及不同地价类型的差异,并提出不同地价类型之间的协调方法,为估价师合理确定评估结果提供参考。
关键词:评估方法;地价内涵;差异
1 几种主要评估方法的地价内涵分析
基准地价系数修正法(简称“基准地价法”)。
基准地价法是运用政府公布的基准地价,按替代原理进行评估的一种方法,其核心是基准地价与修正体系。基准地价是政府地价管理的一个工具,同时也为政府宏观调控决策提供参考信息。基准地价主要反映某地区的地价空间分布规律以及其大致地价水平,对市场地价具有一定的引导作用。由此可见,基准地价法主要是从市场管理的角度进行评估,得到的地价是一个“管理型”地价。
收益还原法(简称“收益法”)。
收益还原法是根据预期收益原理,将待估对象按预期所能获得的收益作为价值衡量,从投资者的角度去评估。收益法的核心是待估对象的预期收益以及投资者期望的回报率,而且收益法中的投资者属于长线投资者,即投资者持有待估对象相当长的时间,通过待估对象的收益实现自己的预期回报。由此可见,收益法评估得到的是一个“长线投资型”地价。
假设开发法(或剩余法)。
假设开发法(或剩余法)同样是从投资者的角度出发,通过对待估对象进行开发或转售,从而获得预期的回报,以此衡量待估对象的价值。假设开发法(或剩余法)的核心是对待估对象的开发或转售,而这种开发或转售一般都是短期内完成的,属于短线投资,甚至带有一定的投机性质。由此可见,假设开发法(或剩余法)评估得到的是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
市场比较法。
市场比较法是根据替代原理,利用已成交的交易案例,推导待估对象的价格。从土地市场交易行为来看,一般来说,买卖双方对地价的博弈基本上都是基于该土地的投资价值,即买卖双方都已对该土地的投资价值做了评估,最终达成交易的地价代表买卖双方都认可该土地的投资价值。由此可见,市场比较法评估得到的是一个“投资型”地价,至于土地是用于长线投资还是短线投资都有可能,但一般以短线投资的居多,即用于开发或转售。因此市场比较法评估得到的通常也是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
成本逼近法。
成本逼近法是根据贡献原理,按待估对象价值形成的各项成本之和来衡量其价值水平。成本逼近法的核心是成本,即待估对象在其价值形成的过程中所发生的各项成本,代表了待估对象的权属人应获得的回报。由此可见,成本逼近法是从权属人的角度出发,评估待估对象至少应该值多少钱,因此成本逼近法评估得到的应该是一个“保本型”地价。
2 各种类型地价的差异
从上面的分析可见,不同评估方法评估得到的地价不尽相同,形成了多种类型的地价,那么这些类型的地价其价格水平有什么差异?
“管理型”地价和“保本型”地价相对稍低。
“管理型”地价基本反映市场的客观地价水平,但由于其“管理”职能的影响,通常会比其他类型地价稍低,但比“保本型”地价要高。而“保本型”地价通常是这几种类型地价里面最低的。
“短线投资型”地价或“投机型”地价相对较高。