文档介绍：巢湖酒店式公寓营销全案
酒店式公寓相关策略
项目扫描
面积
套数
百分比
40-50
146
%
80-90
6
%
130左右
38
%
180左右
32
，以及精致豪华精装。
酒店式公寓客群定位
第一部分
竞争策略
价格策略
推盘策略
客户策略
第二部分
第三部分
第四部分
本案定价原则：
◆高开高走
◆撑握定价主导权
汉嘉定价体系模型
模型指标综述：
汉嘉定价模型由社区规模、建筑类型、区域位置、外部环境、社区环境等10大维度评定指标构成。
其中社区规模和建筑类型主要通过小区总建面积和物业类型作为衡量依据，区域位置主要为项目所在区位、地段为依据，这三项为低密度住宅的核心指标，占权重最大；
外部环境主要为外部景观资源、商业配套、交通便利度等因素，社区景观主要以小区内部资源景观为衡量，资源环境对于别墅项目有着较大的增值空间，权重居其次；
容积率是体现小区排布疏密度，直接影响居住舒适度，立面设计可以直观给人以小区品质的指标，影响小区档次；
房型设计主要为内部户型、空间布局，而配套设施为小区内部设施配套和生活、商业配套为主，优异的户型和完善的配套可以为项目售价加分。
品牌主要衡量公司的开发实力、品牌影响力等因素来制定合理品牌溢价。
最终定价修正说明：
1、介于各竞争项目与本项目相似程度的差异化，最后基础单价根据相似度来权重个对比单价的权重占比；
2、房价促动上涨因素影响：如后期房源紧缺、项目与竞争产品品质差异、地段资源等因素；
3、根据以往同类产品每年的溢价幅度为依据，制定本项目逐年价格合理递增的幅度。
本定价模型运用：加权平均法和指标平滑法定价
定价方法：通过选取目前市场具有可比性的项目来进行比较，对其各类指标与本项目的拟合程度作为权重来拟定本项目的基础单价，并根据后期价格的各类影响因素对基单价做合理修正，制定项目最终定价。
项目均价
1、价值打造完成；
2、市场平稳发展。
项目在2019年5月开盘销售均价预计（毛坏）
本案毛坏房售价预计为5411元/㎡- 5611元/㎡
以上价格仅从目前市场面考量
--最终的入市价格将结合当期整体市场行情;客户蓄水情况以及多轮客户价格测试情况综合考量
--根据本案先期入市价格策略开盘前最终确定入市价格
本案最终预售均价将在开盘前通过竞品打分的方式结合上述方式确定合理的开盘价格：
第一部分
竞争策略
价格策略
推盘策略
客户策略
第二部分
第三部分
第四部分
依据高层的景观资源等进行价值排布:东面略大于西面
设定东边为A单元，西边为B单元
价值排布
D*2*13
2-13F
26
A*2*2
15-16F
4
B1*2*2
15-16F
4
B2*2*2
15-16F
4
C*2*2
15-16F
4
E*2*2
15-16F
4
D*2*2
15-16F
4
A*2(有阁)
17F
2
B1*2
17F
2
B2*2
17F
2
C*2
17F
2
E*2
17F
2
D*2
17F
2
A阁楼*2
18F
2
FY*2
18F
2
B2Y*2
18F
2
CY*2
18F
2
EY*2
18F
2
DY*2
18F
2
FY*2
19F跃
2
B2Y*2
19F跃
2
CY*2
19F跃
2
EY*2
19F跃
44
2
DY*2
19F跃
2
FY阁*2
阁楼
2
B2Y阁*2
阁楼
2
EY阁*2
阁楼
2
DY阁*2
阁楼
2
总计
222
推售策略：提升价值展示、高开高走，实现利润最大化
2F
7F
14F
第一次推盘:2019年5月
推出A单元，共计9130㎡ ，111套，
以均价5500元/㎡计实现销售额