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储藏室物管问题分析
一、小区贮存室的权属界定
《物权法》第三十九条规定：“全部权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”也就是说，业主只有拥有贮存室的合法产权，才能依法享有对贮存室的完全支配权和收”给了少数业主享用，而自己则从抬高的房价中谋取暴利。
(二)开发商或前期物管企业擅自处置业主共有物业从中牟利。目前，许多开发商或前期物管企业，往往利用一般业主不了解建设规划的特点，未经大多数业主同意，就擅自将本属于全体业主共有的部分物业场地、地下隔空层等改造成住宅的配套贮存室，并擅自进行销售或出租，将其收益纳为己有。
(三)开发商利用二次销售部分人防工程使用权之机非法牟利。由于开发商作为住宅商品房的生产者，其房屋销售完毕后，也就没有再连续经营管理的必要（仍必需担当质量责任）和力气，因此在商品房开发成本核算中，一般开发商均会将其先期投资建设的民居地下人防工程资金，纳入住宅开发的成本，也就是说，在一般的住宅商品房销售价格中，已包括了人防地下工程建设资金（参见《南京市商品房作价方法》），商品房卖出后，投资人其实已不再是开发商而是全体购房业主。但目前不少先期拥有住宅地下人防工程车位和贮存室的开发商，却往往会利用二次将住宅地下人防工程部分使用权销售给具体业主的机会，将其二次销售的全部收益据为己有，严峻违反了《防空法》谁投资谁使用谁收益的原则。
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三、关于小区贮存室物业服务收费和收益支配的认定
依据相关政策法规，小区物业管理公共服务费前期一般执行的是政府指导价，按服务标准等级收取；业主大会成立后一般是在参照政府指导价基础上由业主大会（或业主委员会）与所聘物管企业以合同形式商定；小区的代收代办服务费执行市场价，一般由物管企业向托付方收取，不得向业主收取；小区的特约服务费执行市场价，由物管企业与业主单独签订协议收取。小区贮存室从物业服务性质看，应当属于公共服务类。由于目前的相关法律法规对贮存室的物业服务费以何种形式、何种标准收取以及收益权归属没有进行细化和明确，这就引出了贮存室物业服务收费上的许多争议和冲突。但依据现有相关政策法规，笔者以为有几个原则还是可以坚持和把握的。
（一）对产权贮存室应当执行物业管理服务收费。依据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规章》第九条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”既然不计入公摊面积，那么物管企业对此类区域供应的公共服务理所当然应当收取服务费。
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（二）产权贮存室的物业服务收费不应当高于住宅收费标准。产权贮存室作为一般住宅可有可无的附属设施，无论从其所处区域、用途、功能，还是从其建设成本、规格、标准上讲，与一般住宅都存在着很大的品质上的差距，在服务标准和服务要求上也不行能高于住宅。因此，其物业管理公共服务的收费标准自然无任何理由高于住宅公共服务的收费标准。
（三）未获得产权证的非人防贮存室业主不应交纳物业管理公共服务费。依据《南京市物业服务收费管理实施方法》第十四条其次款规定：“物业管理公共服务费以法定产权面积（房屋全部权证登记的建筑面积）计算；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。”因此，凡是使用业主未获得产权证的贮存室是有理由不缴纳物业服务费的，即使该贮存室有产权证，也应当由产权证的持有人交纳物业管理服务费。
（四）业主共有物业贮存室不应再收取物业服务费。依据现有法规规定，业主交纳的物业管理费已经包括了业主共有物业的全部区域，而业主共有物业贮存室一般均是利用业主共有区域建设的，因此在业主已经交纳的物业管理服务费中，应当已经包含了此区域的服务费用，不应当再重复收费。至于业主共有物业贮存室向具体使用人收取的购买使用权收入和其后按使用阶段（月、季或年）收取的租金收入，则应按相关政策法规规定纳入业主共有物业的共有收益进行支配。
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（五）人防工程贮存室物业管理服务费收益应归全体购房业主。人防工程贮存室（含停车位）计入的产权面积依照法律规定归国家全部，并且按规定不得纳入购房业主的公摊公用建筑面积计算（参见《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规章》），因此物业企业向拥有人防工程贮存室真正实际使用权的少数业主收取物业管理公共服务费是完全合情、合理、合法的。但由于一般住宅地下人防工程的真正投资人和收益人是全体购房业主，因此该类贮存室（包括停车位）的物业管理服务收益，不应当归物业管理企业全部而应归小区全体购房业主。
四、关于小区贮存室物业管理收益监管的几点建议
（一）政府价格主管部门应对小区