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物管公共设施维护问题分析
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一、业主产权分散
在一些老旧小区，通常有住房产权结构简洁，房屋多样化的遗留问题。除了正常住宅外还可能存在大量商用房、车库、仓库、办公用房等，房屋可能存在住宅和经营房屋混杂错乱1
物管公共设施维护问题分析
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一、业主产权分散
在一些老旧小区，通常有住房产权结构简洁，房屋多样化的遗留问题。除了正常住宅外还可能存在大量商用房、车库、仓库、办公用房等，房屋可能存在住宅和经营房屋混杂错乱的现象。并且住房的产权可能存在商品房、回迁房、商住房等多种形式，而房屋的产权人也可能有一般居民产权、单位产权（包括公共事业单位等）、公共设施产权（政府设施、银行等）、企业产权等。居住人群不同，人的生活水平和消费意识差距很大。这种产权人以及房屋的多样化结构导致小区物业管理的困难，其收费标准混杂，产权人管理看法分歧较多，都使得对该小区进行良好的物业管理存在较大挑战。
二、法规缺失
国家建设部出台的对物业共用部位共用设施修理基金管理方法中，规定了用于物业共用部位、公共设施修理、大中修、更新等的修理管理基金，应当由购房者依据房屋价格的确定比例在购房时同时缴纳，而有的地方政府规定该基金由担当建筑的开发商和业主共同担当。近年来建筑的商品房除了预留的公共修理基金以外，一般都在每月的物业费用中收取了确定数额的公共修理补充经费，收取额度较少且对车库、仓库等小区设施并没有收取。而由于没有相应的法规说明，由于时常缴纳了物业管理费用，居民业主认为小区全部设施（包括业主室内设施）都归责于物业管理公司修理维护。并且由于对修理维护经费的需求数额不甚了解，业主时常交纳小量的公共修理金在小区新投入使用的头几年还够用，随着年岁的增加，公共设施设备的修理费用也就日益增多，而公共修理经费的收取标准还维持十几年前的水平，就消逝公共修理金收不够支的状况。
三、经费收取困难
物业管理维护修理的费用收取涉及到开发商、业主住户、业主委员会、物业管理委员会、物业管理公司等多方面的利益，各方看法见解都处在各独立场之上，对于小区设备维护修理以及更新换代的问题，小区维护修理经费的筹集收取问题，都难免消逝观点冲突。当一些缺少修理经费的小区公共设施例如电梯，或者凹凸配电设备等消逝老化而需要更新时，征求各方同意和进行设备更新就是一个困难的过程。首先可能要对设备是否更换进行投票，征求各方看法；假如获得通过还需要表决换几个设备，换什么价格的设备，换什么品牌的设备等等。即使通过之后对修理费用的收取也是一个繁琐的过程，如此对小区公共设施进行更新经常会耗费多达１－２年的时间。对于一些简洁产生平安隐患的隐蔽设施，例如水、电、气等，过长的修理表决时间会带来难以预料的后果。针对经费收取的困难，物业管理中应当和小区业主委员会以及物业住户乐观沟通，力争解决以下的问题：
１．经费如何收取。首先，应当对国家规定收取修理基金给及政策上明确的定义。对于商品房，明确规定从售房款从提取确定比例的金额作为修理基金，并且要将具体的数额公之于众。而对于共有住房，则从职工所在单位自己依据规定收取和缴纳。并且在收取修理基金时，要依据房屋的材料结构类型（钢结构、砖木结构）以及其修理维护的难度，和一般住宅、别墅、高层商住楼等不同的房屋类型，依据建安造价分类