文档介绍：晨明集团高新西区项目 营销策略总纲
谨呈:成都晨明置业有限公司
定位报告观点提要
N
1
经过多次沟通后,达成的项目营销目标
以现金流产品快速走量,带动多盘开发
实现项目利润价值最大化
营销目标
11/11/2017
3
晨明西区项目整体定位与发展战略晨明西区项目定位与物业发展建议》
物业功能
体量(㎡)
销售说明
住宅
销售
酒店
12000
持有
主题商业街
20000
持有
LOFT公寓
销售
24000
持有
独栋
20000
销售
联排
15580
销售
7420
持有
产品分布汇总
总建筑体量:㎡
持有物业:63420㎡
持有比例:%
持有商业物业体量较大,中短期内商业街、酒店面临招商与
经营困难、存活能力较低;总部办公产品嵌内部,该产品的
成功开发需在区域配套完善后方能带动实现;住宅产品属于
区域供销两旺产品、LOFT产品为创新型产品
物业产品组合
11/11/2017
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晨明西区项目整体定位与发展战略晨明西区项目定位与物业发展建议》
营销启示
在现金流与避税后利润最大化的前提下,建议以住宅和LOFT率先销售立市,
实现滚动现金流;
启示1
启示2
以住宅和LOFT带动配套打造的逐步完善,促进办公产品的销售;
启示3
最后进行酒店与商业街的打造和招商,最大程度降低运作风险。
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晨明西区项目整体定位与发展战略晨明西区项目定位与物业发展建议》
营销环境解读
营销市场环境解读
N
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1月26日“新国八条”细则
政策要点
影响解读
首次提出“价格控制目标”的概念,并需要向社会公布
价格上涨幅度调整受阶段限制
不足5年转手交易全额征税
缩减本案投资客市场容量
二套房首付比例提高到6成,全面收缩信贷
打压投资,缩减项目投资价值
重提70%比例,要求2011年商品房供应量不低于前两年平均供应量
刚需产品仍是市场生命线
2套以上当地居民,1套以上非当地居民以及无法提供证明的非当地居民,将直接限购
打压投资,缩减项目投资价值
强化约谈机制
要求地方政府调控的决心
调控政策的进一步推进,为商业市场带来了机会;住宅市场不确定性风险加剧,但是成都限购令实施区域不包括郊县,郊县项目的投资价值将得到进一步的释放
2月15日成都“限购令”解读
限购范围
成都市六大主城区
限购对象
本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的,可以再购买第2套住房,暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的,可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房,暂停购买第2套住房,不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。本市户籍居民家庭,是指全部或部分成员为本市户籍居民的家庭,包括夫妻双方及未满18周岁子女。
对本案影响
本次“限购令”适用范围仅为成都市主城区,本案处于调控范围之内,本案住宅在近期面临诸多不确定性风险
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晨明西区项目整体定位与发展战略晨明西区项目定位与物业发展建议》
板块
划分
项目
名称
开盘
时间
面积区间
总
套
数
月销售速度
主力
单价
主力
总价
90
90-110
110-130
130-150
150-170
170-200
200㎡
红光
犀浦
上锦
颐园
推出
4739
1004
102
288
0
0
0
6133
112
4600
23-69
已售
3602
723
9
262
0
0
0
4596
4600
23-69
龙城
国际
推出
384
192
0
42
0
4
8
630
184
5000
30-47
已售
280
87
0
0
0
0
0
367
4300
30-47
龙湖弗
莱明戈
推出
754
415
7
6
0
0
0
1182
53
6500
37-80
蜀都
新城
已售
407
67
3
0
0
0
0
477
5300
37-80
中信
未来城
推出
862
704
32
64
0
0
0
1632
117
4800
25-75
已售
800
567
9
25
0
0
0
1401
5000
25-75
海骏达
1号
推出
752