文档介绍：背景分析
竞争分析
本体分析
客户分析
战略定位
第一篇市场定位篇
2005年
2006年
2007年
政策名称
政策内容
政策力度
国八条
国六条
——
重在引导
政策强制性
重在执行
做好供需双向调节,遏制投机性炒房,控制投资性购房,鼓励普通商品房和经济适用住房建设,合理引导住房消费。
9070政策
营业税政策
廉租房政策
住房建设规划
……
行业自律
国家机关
金融机构
地方政府
打击投机、控制风险、稳定价格
土地增值税清算
市场秩序规范
个税政策的执行
第二套房政策
限外政策
拯救、稳定市场
——
4次降息
缩短购房入户年限
放宽住房公积金政策
商品房契税减半
界定购买第二套住房的对象
2008年
救市作用
国家机关
金融机构
地方政府
国家机关
金融机构
地方政府
调控目的
2009年
2010年
2011年
国十一条、新国四条、
新国八条
国家机关
金融机构
地方政府
打击投机、抑制需求、稳定价格
国家机关
金融机构
地方政府
政策强制性
政策强制性
重在执行
——
首套房不低于30%
二套房不低于50%、
三套房停贷
存款准备金、利率提高
……
提高土地出让首付款
营业说“2转5”
……
明确房价控制目标、二套房不低于60%、限购政策、按销售收入全额征收营业税
……
国家机关
国八条的出台,预示2011年政府对房地产市场调控的态度未发生改变;总体来看,本次调控政策要求各地明确房价调控目标,更大范围、更加严厉地实施限购措施,政策力度更强;
严厉的信贷政策及限购措施,提高了刚需客户的入市门槛,严重影响改善性需求和投资性需求的心理预期,预期消费者将进入观望期;
市场将再次进入一个盘整博弈期,“鱼”(成交量)与“熊掌”(成交价格)不可兼得,短期内将会出现“量跌价维稳”的态势。
调控政策从紧,抑制市场需求,市场将进入盘整博弈期
宏观调控政策
2011年调控政策
三次调控全面爆发
新“国八条”
四次调整
存款准备金
两次加息
“合十三条”
三次调控政策的出台并非仅仅压制前两次政策调控失效引起的需求爆发
而是楼市调控的延续和深化
新国八条
确定房价控制目标
新国八条
营业税调整
地方政府约谈
限购政策
二套房首付六成
增加有限供给
,眼看着全国楼市又要进入新一轮上升通道,“新国八条”在一片“狼来了”喊声中突然出台
杭州住宅月度成交走势
厦门住宅月度成交走势
长沙住宅月度成交走势
一线城市受政策影响,出现量价齐跌态势;二三线城市影响较小,量跌价滞
市场反映
楼市调控细则
供应增加政策
需求抑制政策
预期管理政策
市场监管政策
二套房首付比例提高
第三条:加强交易税收征收,将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收
第五条:本市居民购房
“限2禁3”,外地人群在肥
购房“限1禁2”
增加居住用地有效供应
调整住房供应结构,确保保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%
全年新建住房价格年度价格涨幅不高于全市年度GDP、居民可支持收入增幅
加大房地产交易秩序监管力度
完善房地产市场信息披露制度
严格执行商品房价格明码标价制度
“合十三条”是“新国八条”政策的延续和进一步深化
“合十三条”
政策对比
1/26调控细则
3/24合肥十三条细则
抑制需求
抑制需求
强制禁止
强制禁止
公布房价控制目标
调整个人住房转让营业税政策:对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征税
住房限购政策
差别化住房信贷政策:
调整个人住房转让营业税政策
差别化住房信贷政策
限购城区仅限于庐阳、瑶海、包河和蜀山区
严格执行商品房价格明码标价制度:备案商品住房价格
在3个月内不得向上调整;价格向下浮动范围最低不得超过
经价格主管部门备案价格的5%;超过5%的,应当重新向
价格主管部门备案
,合肥市场仅限于四个老城区,而五大新区和三县均不在限购范围之内,其强度明显低于国家。对于商品房价格明码标价制度则是此次调控的一个亮点,但是对于该政策的效果,还要视后期的执行情况而定。
供应层面
政策一
增加居住用地有效供应
增加供给
政策二
不得分层、分单元预售,10天内一次性公开全部房源
打击捂盘惜售
政策三
备案商品住房价格在3个月内不得向上调整
打击哄抬房价
政策四
严禁在获得预售许可前变相收取资金
提高开发商资金压力
市场供应