文档介绍：时代盛宴
嘉德地产江山路项目整合推广思路
本次提案我们为解决四个问题而来
1、产品定位:对于市场而言,我们的产品究竟是什么?
关于这一点,其实我们只需要把项目的优势卖点剖析出来,并寻找出其中独特的东西就可以。
2、推广定位:对于目标受众而言,我们最想要告诉他们什么?
这一条,是四个问题的核心,产品定位是因为它的出现需要而必须明确,视觉定位和品牌定位则是以推广定位为核心而派生。
3、视觉定位:我们用什么样的方式来抓住受众的眼球?
视觉表现将在本次提案中穿插在推广策略里,与之密切配合。
4、品牌定位:嘉德如何在青岛乃至全国市场迅速提升品牌价值?
品牌是个大话题,这里不多说,我们要做的就是通过眼前这一个项目,为嘉德积累,可以使下一个项目更好卖的所有元素。
那么接下来,为解决这四个问题
我们直奔主题
第一部分聊一聊市场
宏观市场
时隔三年央行首度加息
中国人民银行10月19日晚间宣布:自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率,,%%;,%%;除活期存款利率未调整外,其他各档次存贷款基准利率均相应调整。
新政之后,再次冲击楼市最后防线
业内人士分析虽然最近几个月流动性出现过剩,加息被认为势在必行,但是在这个时间点加息,还是有点突然,这将对楼市产生直接影响:“限贷”、“限购”,加速进程的房产税,加上加息,2010年的楼市可谓遭遇多事之秋。
本质
加息心理影响或大于实际影响
,,这种调整幅度本身不是很大。由于目前开发商的融资渠道较多,不再局限于银行,因此加息对开发商贷款影响比较有限。但加息是政府决心调控楼市的一个信号,或者说是一种态度,在这种态度之下,必将加重市场的观望情绪。那么对于各开发项目而言,销售周期变长,回款慢则是必然,对于一些资金运作能力并不是很强的开发商而言,这无疑是雪上加霜。
增加炒房者持有成本
对于炒房者而言,加息将强化“国十条”和9月底出台的“五项措施”的调控效果,增加房产的持有成本,进一步抑制投资者。之前房产宏观调控政策中,增加炒房者持有成本的手段相对较弱。而随着有关部门提出将房产税试点逐步推向全国,持有成本增加的心理预期已经形成,央行作出加息的决定后,无疑明确了这一预期。
政府调控并非打压楼市,实质是在引导市场理性回归
是在遏制“炒”而非限制“买”,那么对于卖家而言
未来楼市相当常的一段时间内,势必将以满足
刚性需求为王!
区域市场
青岛:楼市细则落地前夕成交市场再创新
虽然前有调控,后有加息,但综观2010年10月,青岛楼市几乎都处于“高烧不退”的状态。根据青岛网上房地产公布的数据显示:2010年10月青岛市新房共成交14671套,总成交面积达1529874平方米,其中新建住宅共成交13517套,住宅总成交面积1444175平方米。根据统计,“银十”新建住宅13517套的成交量环比“金九”%,更比去年同期增加了4979套,成交量同比上涨了近六成,再度刷新了青岛楼市月度销售新纪录。
市区项目火爆中小户型好卖刚需仍是市场主流
根据统计细分成交新房的面积构成,青岛10月成交的13517套新建住宅当中,60-90平方米的小户型占成交总量的40%。90-%,也就是说10月份青岛楼市新房成交仍是以中小户型为主,中小户型所占的比例将近8成。
以上数据与市场现象无非再次论证一个结果,政策调控下:
刚性需求是打破市场观望的惟一原动力,青岛也不例外。