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华南生物·西湖林语营销执行案
谨呈:深圳市华南观赏生物观赏有限公司
同致行顾问·西湖林语项目组
2006-04-15
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明确本项目营销执行策略方向;
确定在策略指导下的近阶段工作内容;
本报告的目的
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解决问题
目标
面临问题
竞争分析
营销策略
形象定位
客户分析
项目分析
实现目标
展示攻略
客户攻略
推广攻略
报告思路
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目标及问题
利润最大化,实现项目最高价值
?
Q2. 如何超越竞争对手?
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目标
面临问题
竞争分析
营销策略
形象定位
客户分析
项目分析
竞争分析
竞争分析
展示攻略
客户攻略
推广攻略
竞争分析
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普通住宅价格新标准
序号
行政区域
价格标准
1
罗湖区
11000以下
2
福田区
11500以下
3
南山区
11000以下
4
盐田区
10500以下
5
宝安区
7500以下
6
龙岗区
7000以下
2006年4月28日,深圳市下发《关于公布我市享受优惠政策的普通住房价格标准的通知》:
为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)及《国家税务局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号),根据住宅市场价格变化情况,现将调整后我市享受优惠政策的普通住房价格标准公布如下:
注:
1、,单位为元/平方米建筑面积,以人民币计价;
2、本次价格标准公布有效期限为2006年5月1日起至下次标准调整为止,在此期间如有调整,以最新公布标准为准。
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2006年普通高尚项目竞争大势
转向:重心转移:关内向关外转移,关外市场占据绝对;
营销创新:营销手段呈现多样化;
品牌主导:品牌掌握土地主导权;
趋势:关内价格迅速走高
片区之争更加清晰
西丽
20万㎡
南油、蛇口
36万㎡
罗湖
22万㎡
宝安
80万㎡
龙岗
157万㎡
深圳中端市场的3个重要的转向和2个发展趋势:
龙华
80万㎡
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寻找可能竞争的目标
前海、蛇口、宝安中心区(含泛中心区)、龙华等片区将是项目未来主要的地产竞争区域
西岸观邸
宏发·领域
幸福海岸2期
深业新岸线
金泓凯旋城
桑泰丹华
星海名城6期
城投七里香榭
金地梅陇镇
春华四季园
泰华海逸世家
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普通高尚住宅市场竞争激烈,各大盘纷纷入市销售
竞争对手主打规模牌、撬动客户西进和北上置业
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
2006年
金地梅陇镇
7000
7000—7500
金泓凯旋城
幸福海岸2期
宏发·领域
本项目
春华四季园
桑泰丹华
城投七里香榭
西岸观邸
7000—7500
6800—7500
7200—8000
6800
6800—7200
*****
2006年大深圳普通高尚项目入市情况
8800—9500
星海名城6期
深业新岸线2期
6800—7500
6900
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