文档介绍：张家港阳光里程项目市场定位
博思堂地产综合服务股份有限公司
分析篇
第一章:宏观环境综述
第二章:房地产市场环境
第三章:地块价值剖析
第四章:竞争环境研究
第五章:项目核心问题及策略
第六章:项目发展定位
3、区域规划背景
2、城市经济研究
第一章
宏观环境综述
1、经济政策环境
1、国内宏观经济背景——国内经济保持稳定增长,外需市场保持快速回升态势,国内经济基础进一步得到稳固;通胀预期增加,房地产保值功能将进一步得到提升。
2009年国内经济依然保持较高增速,尽管增幅有所放缓,但依然保持在8%以上,房地产发展的经济基础良好;
进出口高于此前市场的普遍预期,并创2008年10月份以来的17个月新高,外需对出口的恢复性拉动非常明显,也直接促进中小企业主购买力的恢复;
CPI和PPI呈继续上涨趋势,全年通胀预期加剧,房地产保值功能将进一步得到体现,鉴于港城房地产需求的动因中房地产保值为重要购买目的,其对全市房地产市场的促进作用将逐步显现。
2、政策背景——近期楼市政策回顾
国务院发布通知指出,必须深化房地产税制改革,研究开征物业税,抑制投资性炒房卷土重来。
银监会下发通知,明确提出三个“不得”来进行二套住房的政策收紧。
个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策不变
按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。
明确开发商以后拿地时,"分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%"。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。
国务院办公厅发布通知要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。
调控政策出台的一系列信号铺垫,实现政策趋紧的渐进性。
实质性的进行调控预警信号的落脚,通过国务院主体的发布,一方面旨在稳定市场高预期,另一方面旨在加强落实后续的执行力度;
国家在房产调控初期呈现松紧有度的特征,避免政策带来硬着陆;后续从紧政策的出台已经成为必然。
2010年的宏观走势特征:机遇与风险并存!
“机遇”:①经济层面实体经济筑底尚未完成,国家需要将保经济放在头等位置进行,故对房地产等投资行业不会采用雪霜式打压;②通胀压力持续加大,保值心理仍将主导今年市场;③整体经济及就业形势的持续向好,丰足了市场中的实际购买力。
“风险”:政策年成为2010年楼市最大的风险点!
政策调控将呈现连环炮形式,预期整体调控步调为:政策收紧——加强监管、金融杠杆等——加强政策落实执行的力度——实质性政策出台。
预计上半年港城市场仍有较大概率的改善型和高端需求集中爆发,下半年放缓但减幅不大,政策上2010-2011年的调控将成为一种常态,项目入市面临一定政策风险。
3、2010年房地产市场整体预测
背景:
现象一:央行表示,在没有确定经济不会出现W形的复苏,即经历当前的反弹后经济增长再度放缓,刺激政策不轻言退出
现象二:房价成为今年两会的焦点,几乎所有和地方经济发展有关的、和民生有关的议案和提案中,几乎都涉及到了房价和住房保障的问题。
现象三:实体经济恢复尚未真正筑底,整体经济运行尚不硬实,国家全年仍将保经济放在首要任务,因此国家在房产调控上将呈现松紧有度的特征。
1、张家港经济——城市经济快速增长,GDP增速维持在19%以上,二产运行平稳,经济抗风险能力较强, 房地产中高端核心客源基础稳固。
大产品、大企业、大产业,这是张家港工业的典型特征。纺织、化工、钢铁等传统行业形成张家港的主导产业,而贸易、金融、运输等服务行业也逐渐进入快速发展通道,城市财富阶层逐渐扩大;
张家港GDP逐年上升,近几年都维持在每年19%以上的增长率,城市经济竞争力非常强劲;
第二产业仍占据经济主导,且每年保持平稳增长,08年受整体大环境影响较小,经济抗风险能力较强;
私营业主作为经济快速增长的直接受益者,其快速增长的收入为中高端房地产市场提供强有力的客源支撑。
金港:
重点发展物流、化工等临港型产业
锦丰:
现代“钢城”,冶金、电力、建材
杨舍:
生活、生产服务中心,高新技术产业基地
乐余:
生态型农业及其服务业、一般加工业、旅游服务业
塘桥:
现代“纺织城”,纺织、轻工、出口加工业
2、张家港产业结构——以传统行业为产业核心,形成冶金和纺织为两大支柱产业,也成为港城高端客源的主要来源行业
杨舍城区:全市行政、经济、文化中心,全市生活、生产