文档介绍：项目本体分析
提
案解析宏观市场
组竞争市场分析
成
客户定位与特征
产品建议与产品定价
项目营销策略
营销推广策略及平面表现
地段给我们的灵感
这是一块城市眷恋的土地,
在城市西部崛起商业圈之中,
金融、商务、居住、购物、文化娱乐一应俱全
时尚潮流与文化完美交融!
产品给我们的灵感
这是绝对高档的建筑,
地段赋予它成为高档建筑的环境,
集5A甲级写字楼、酒店式服务公寓、高档
购物商城三位于一体,
规划设计赋予它生命与灵魂!
华策观点各物业型逻辑关系
物业类型建筑面积不同类型的物业在综合体中承担的功能
前期主要资金回笼来源,价值标杆,可树立项目高端形
办公 23650 ㎡象。
分担风险,保证开发企业现金流来源,满足中长期居住
公寓 12738㎡者需求
可实现较高利润,承担某种社会职能,可以塑造与其他
商业 44888 项目较大的差异,项目的活力核心。
经济指标
楼号产品形态总建面楼层层高主力户型面积区间总套数
项目用地: 17170㎡
总建面积: 103442㎡ 1#综合楼公寓 12738㎡ 13F-4F底商 40 40-60㎡ 261
地上建面: 77265㎡写字楼 23650 ㎡ 26F-4F底商 97 70-100㎡ 242
地下建面: 26177㎡底商 10692㎡ 4F 2-3F4m
车位数量: 358
㎡
绿化率: 20% 1#楼合计 47080
建筑密度: 47% 2#商业楼地上商业 9789㎡ 4-5F 2-
容积率: 3#商业楼地上商业 18321㎡ 6F 2-
地下地下一层 12821㎡(其中商业6086㎡)
地下二层 13356㎡
备注:商业总建筑44888㎡,其它公共配建及连廊等未计入销售指标中。
项目四至项目地块距离大福源商业圈500米,距人民广场商圈约200米,位于
交通要道,通达性较好。商业价值与周边商业圈内项目关联性高。
东临:纺织东路建国西路交叉
南面:荣盛阿尔卡迪亚社区
西面:二环北路
北面:原建国西路
项目分析地块临人民广场商业圈,位于位于交通十字,通达性较好。
项目位于建国西路与二环西路交
叉口,是周边主城区的主要连接
道路之一。
道路情况:
建国西路:城市主干道之一,双
向六车道;
淮海路省级示范路,双向六车
道;
二环西路,双向四车道
规划地铁:
徐州市规划地铁1号线站在人民广
场周边,距离本案地块约200米。
区域交通优越。通过二环西路、
建国西路与城区各方位直接相连。
城市研究区位概况
大淮海经济圈
徐州交通发达,素称“五省通衢”,而今铁路、公路、
水运、航空、地下管道“五通汇流”,形成庞大的综合
性立体交通运输网络。
铁路:陇海、津浦两大铁路干线在此交汇、京沪高铁即
将通车
公路:境内有国道5条,省道20条,
万公里
水运:京航大运河傍城而过,沿线有邳州、万寨等4 个
内河大港
航空:有国内一级航空干线大型民航空港──徐州观音机
场;大郭庄联航机场也可起降大中型客机