文档介绍：谨呈:淮南银鹭地产
70万㎡运动主题公园城邦
银鹭·万树城
整盘营销规划(3年战略思路)
合肥新景祥银鹭·万树城项目组 2010年06月21日
本报告是严格保密的。
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引言
演绎银鹭·万树城的完美乐章
大盘开发就像交响乐一样,以一个可持续性的主题概念为总谱,把不
同时期开发的不同特色和不同时期针对不同目标群所构成的不同推广方式
、诉求点构成的各自的乐章组合起来。这样,项目的开发和营销始终有精
彩的题材,可以在同质竞争白热化的市场上及市场严峻局势下脱颖而出,
成为市场领跑者。同时,综合控制开发节奏,只有这样,总谱和乐章才能
得到完美的演绎。
银鹭·万树城三年营销战略,将在一个全新的总谱(运动主题公园城
邦)下,在各个乐章(各阶段分期)演绎高潮(阶段热销),最终成就一
曲传世交响乐,打造淮南地产标杆,实现项目预期量价目标和品牌价值。
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目录
1 项目目标界定
2 项目本体认知
3 核心问题界定
4 项目营销战略
5 营销策略分解
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报告逻辑图
项项核项营
目目心目销
目本问营策
标体题销略
界认界战分
定知定略解
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银鹭·万树城总货量及推货节点项目目标界定
项目名称
可销售面积开盘销售时间
年度项目分期
上年度尾盘 11400 合同签订日
2010 一期 26511 11月1日
整体营销枫林海二期 20876 11月2日
年度小计 47387
目标分解玉兰庭一期 15533 7月
满廷芳一期 33420 12月25日
小计 107740
满廷芳二期 37282 5月1日
根据甲方提供工程进香樟苑一期 33434 7月1日
2
度表,对银鹭·万树城 011
香樟苑二期 30745 7月1日
年度
总货量及推货节点进香樟苑三期 45263 7月1日
行统计,部分货量开香樟苑四期 45648 8月1日
盘时间暂时未定,具香樟苑五期 46955 8月1日
体销售时间未定。根小计 239327
据我司营销推盘经验, 住宅 35369 未定
进行货量推售时间节独立商业天境商业 24000 未定
2
0 小计 59369 未定
点的调整,后期还将 12
香樟苑六期
会同工程部门明确工年度 29339 未定
美树馆一期 17240 未定
程节点,未来将让工美树馆二期 14016 未定
程节点与营销节点实商业内街 6000 未定
现无缝对接,促进销小计 125964
售。 2013上半年 15265 未定
本报告是严格保密的。总计 488296
项目名称总建筑面积住宅面积商业面积车库面积项目目标界定
用地性质项目组团
一期 26,511 21,511 0 5,000
枫林海二期 20,876 16,150 0 4,726 三年目标
小计 47,387 37,661 0 9,726
一期 15, 533 12, 033 3,500 0
玉兰庭
小计 15,533 12,033 3,500 0
一期 33,420 29,760 3,660 0
满廷芳二期 37,282 32,482 4,800 0
小计 70, 702 62, 242 8,460 0
住宅用一期 33,434 26,434 0 7,000
二期 30,745 23,745 0 7,000
地三期 45,263 36,290 0 8,973 3年(2010-2013)
香樟苑四期 45, 648 40, 648 0 5,000
五期 46,955 37,055 0 9,900 ㎡
六期 29,339 24,539 4,800 0 去化约42万推货量
小计 231,384 188,711 4,800 37,873
一期 17,240 9,838 3,631 3,771 升至4700元/㎡均价
美树馆二期 14,016 12,632 1,384 0
小计 31,256 22,470 5,015 3,771
一期 15,265 14,831 434 0
在水岸
小计 15,265 14,831 434 0
合计 411,527 337,948 22,209