文档介绍：高端群体的海外房地产投资策略与实务*国际注册高级理财规划师中国外国专家局外聘专家澳洲持牌地产经纪人凤凰网特约澳洲房产投资顾问和讯房产频道首席海外房产投资分析师搜狐财经海外房产特约撰稿人新地产杂志海外房产资讯撰稿人2011年9月至今任Simonds(西蒙斯)中国区总经理2009年至2011年傲丰置业集团总经理2005年至2007年悉尼地产投资公司营销总监2001年至2004年澳大利亚奥蒂投资集团投资顾问2001年毕业于澳大利亚卧龙岗国立大学获硕士学位个人履历:刘磊VictorLiu高端群体海外房产地产投资策略与实务*建立和丰富了更广阔的世界房产投资观;成为快速吸引客户注意力和兴趣的讨论话题;展示您与众不同的投资观念,知识层面和投资视野;谈大抓小,言繁做简,最终销售自己,赢得口碑和信任,为客户带来财富的同时,实现您的事业价值;让客户做水渠,我们专业人士帮客户做水坝;让您的客户问对的问题;目标:通过国内外房产投资市场的分析比较、投资方法策略研究,实现:导言:三个小时的房产实务培训目标*渠道一:发展商(自住和投资)渠道二:房产中介(自住和投资)渠道三:自行购买(自住目的为主)渠道四:投资公司(投资创富目的为主)总结:,体现了不同的利益代表和利益集团;,体现了购买人的思维方式和投资理念;,利益分享共同体,才能实现风险可控的利益最大化;您的客户从那里选购房产?*一、LeadingInvestor——主导型投资者(发展商、房产信托投资基金、保险房产型基金)二、FollowingInvestor——跟随型投资者(地产投资公司、职业及成熟地产投资人)三、NegativeFollowedInvestor——被动型投资者(大众房产投资人)四、Speculator——投机者(房产赌博者)总结:,决定了他们财富的最终结果;,体现了投资人对财富的不同定义和认知;,及投机者95%最终走向平庸或破产;你的客户现在是或想成为何类型投资者*房产投资与其它投资形式的比对表投资方式门坎周期风险保值收益增值流动性实用性专业性存款低短、中低低高低低股票低短、中高高高低高基金低短、中中中高低中债券低中中低中低高低中期货高短高高高低高黄金低中长中中高高高外汇中短、中中中高中高保险低中长低中低低低中房地产高中长低中中高高艺术品高中长中中高低高高*富有的定义不是指拥有多少数量的金钱,而更是指在没有主动收入的前提下维持现有生活水准的时间长短!房产投资退出计划是衡量投资者在投资循环和周期中是否成功的指标!(规避“伪”富投资)房产投资的最终意义及退出计划是什么*1、投资者是想房产投资还是房产投机?2、投资者是想要资产规模还是要建立稳定,持续和递增的被动收入?3、如果投资,投资者追求的是资本回报率还是稳定资本增值和现金流?4、投资者的资产配置中固态、液态和气态三种资产是被合理分配了吗?5、投资者的资产价值是希望被政策决定,还是希望被自由化的公平市场决定?房产投资的最终意义及退出计划是什么*房产投资的最终意义及退出计划是什么6、投资者的财富如果能抵御中国的通货膨胀,能否抵御全球的通货膨胀呢?7、房产的价值体现在重复融资和抵押方面,客户的房产是否可以随时变现和抵押呢?抵押的价格是由政策定的还是市场定的?30年后客户的房子银行不要了,房产的价值如何体现呢?如何套现呢?套现给谁?8、投资者所拥有的是金钱还是现金流(CashorPositiveCashFlow)?9、投资者留给后代的是珍贵的,不可复制的资源性资产吗?还是已经不值钱的大把钞票呢?10、未来货币战争下,如何规避和降低房产投资风险?*历史经验推演,国内房产投资市场会如何演变和发展?1、95%的普通房产交易者趋于平庸,拥有2-3套房产终结;2、95%的房产投机者濒临破产境地;3、未来逆城市化或卫星城;4、90%的民营地产开发公司归于倒闭或者被国企并购;5、土地价格市场由政府决定,房产市场差异化,进而决定了房产价格走势(新加坡或香港模式)6、首次购房年龄由青年到中年推移,自住房拥有比例呈下降趋势;7、养老和医疗资金趋于匮乏,国民自主安排退休基金;8、房产税,资本增值税,房产遗产税,等房产相关税种的清晰界定,及个人投资避税政策的出台;