文档介绍：:.
苏豪时代商务广场营销策略
(以商业为主)
金座标金座标2007/082007/08
1EvaluationWa苏豪时代商务广场营销策略
(以商业为主)
金座标2007/08
1甲级甲级写字楼的参考标准写字楼的参考标准
         国际物业顾问公司第一太平戴维斯提供了甲级写字楼的标准,以供参考。 
:位于写字楼聚集区,交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。
:提供至少每200平方米有一个停车位,对于综合用途的项目还需更多停车
位或者周边必须有足够的车位提供
:标准的交付,架空地板、充分的电源供应并配有后备电源,如项目有一
定规模的商场,则需有单独的写字楼入口。
:()
:等候时间不超过30秒
:平均每20平方米有一根电话线
:有丰富经验的知名物业管理公司管理
:基本不出售对于连续几个楼层的销售是可行的,但如果单层或部分楼层销
售于小业主或投资客户,则会引起大厦的管理以及维修事宜
:整层得房率至少为75%,分割单元得房率不低于为70%,空间少柱 。
:4管制空调系统
2乙级乙级写字楼的参考标准写字楼的参考标准
         为中小企业和创业型公司服务的乙级写字楼的市场需求还有弹
性,但开发这类的写字楼,基本要具备三个条件。
第一,优越的区位。中小型企业因为规模的限制,其对于交通
和环境的要求往往要超过一些大公司,因此区位是选择乙级写字楼成
功的先决条件。
第二,单位分割不宜过大。小单位的分割,可以更加明确中低档
写字楼面向中小企业的定位,也更具有灵活性。
第三,要作好长线投资的准备。因为这类产品对市场的熟悉程度
还不够高,而且中小型企业又大多因为资金等问题,会在相当长的时
期内采用租赁房屋的方式办公,要具备放长线的投资心态。
3关于苏豪(SOHO)
SOHO,一个崭新的名词,一个全新的概念。就是国外的
SOHO(Small office, Home office),也就是在家办公、小
型办公的意思;能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作
的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的白领创
业一族。更重要的是反映在能否按照自己的兴趣和爱好去
自由的选择工作,反映在所选择的工作是否有着极大的发
展空间。 
备选案名:领航国际商务广场、东晶时代、创智精英商务
公馆、融创国际、银泰国际、慧谷时代、银城投资广场、
铂宫商务公馆
4备选案名:
领航国际商务广场、
慧谷时代、
创智精英商务公馆、
融创国际、
银泰国际、
东晶时代、
铂宫商务公馆……
5分析现状,寻求突破
6关于苏豪时代商务广场楼盘
u位于火车站站北,紧临北二环(双七路)快速通道位于火车站站北,紧临北二环(双七路)快速通道
u未来新站管委会即将在附近建设未来新站管委会即将在附近建设
u仅有几条公交线路经过本项目附近,交通不便仅有几条公交线路经过本项目附近,交通不便
u属于新站开发实验区区内属于新站开发实验区区内
7市场印象与判断
u目前周边楼盘以首次置业的中低档楼盘为主
u目前站北在售的现楼及准现楼没有可比性
u从附近的楼盘销售情况来看本地人的购房比例较大(85%)
u站前现有一批中高档写字楼对本案有一定的竞争压力
u站北目前商务氛围尚未成熟
u由于间隔一条铁路干线,很难和市区连片
小结
如何应对站前组团的竞争,如何采用独特的营削手
段来规避本项目的不利因素,是本案成功的关键
8关于站前商业写字楼现状
u站前商业写字楼总量较大,有
温莎杰座、金色地带、中环国
际、天骄国际、光大、白马、
浙江商贸城、恒丰大厦等
u大多数目前都在销售中
u站前商业氛围目前比较成熟
u组团式规划,具体内容尚未清晰
u户型面积规划与本项目大同小
异,都标榜其独特的风格及特
有的品位
9u中环国际是目前新站区较为高档的写字楼,共有办公室
200多套,目前仅有51家公司入住,入住率仅为25%
u目前只有奥蓝宝邸入住率较高,原因是租金便宜(20~25元
/M2左右)
u根据经典调查公司提供的2007年7月的调查资料显示,对
写字楼的投资选择,新站区仅占14%,瑶海区(不包括新
站)仅占5%
u大量的住宅涌入写字楼租赁市场,严重影响投资者的信心
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苏豪时