文档介绍：嘉兴 2011 年半年度市场报告

2011-07
一、政策层面
(一)、“国八条”政策
2010 年对房地产而言,是个不折不扣的调控年。由于 09 年为
刺激经济增发的天量货币和为鼓励房产消费出台的众多行业优惠政
策,国内房产市场自 09 年下半年伊始走出了一波爆发性的大反弹行
情。进入 10 年后,滥发货币带来的通胀压力开始显现,众多社会闲
散资金借助宽松的信贷杠杠和低廉的资金成本,以规避通胀风险、实
现资金保值增值为目的大量涌入楼市,使得国内房产市场(尤其是一
线城市)在 10 年开春再演了一波量价齐涨的牛市行情。
伴随着房价的快速上涨,其带来的资产泡沫和金融风险隐患不
断积聚,且房价又再度成为民怨沸腾的焦点话题。为此,3 月两会期
间,温总理专门就房价问题表态:表示在任期内有稳定房价的信心。
但此时的房产市场已是“脱缰的野马”,并没有将总理的话放在眼里。
两会过后,央企率先在土地市场发力飚出新地王,在其带动下,年初
国内的土地市场地王频出,而土地价格的节节攀升又进一步刺激了炒
作性资金的投资(投机)热度,房地产市场呈现出空前的火爆局面,
房价也一路飙涨至历史最高位水平。在此背景下,2010 年 4 月 17
日,“新国十条”横空出世,给群情亢奋的房地产市场予以了当头棒
喝,自此拉开了 2010 年第一轮调控大幕。
新国十条出台后,对市场降温效果明显。以嘉兴市场为例,新政
后成交量迅速跌入冰点,市场进入观望博弈阶段。然而,一次调控效
力持续时间不长。进入 8 月后,在一批促销楼盘带动下(促销幅度在
85-90 折之间),投资性需求积极入市,市场再现排队抢房和日光盘
现象,引发观望需求再度恐慌性入市。进入 9 月份后,随着新开楼盘
的扎堆上市,购房需求进一步释放,带动成交量迅速回暖。自此,新
政引发的观望和看跌氛围濒临瓦解,新一轮量价齐涨的势头已箭在弦
上。与此同时,政府面临着欧洲债务危机、美国对人民币升值不断施
压、国内通胀预期愈发强烈等调控干扰因素。在此背景下,面对 8 月
以来全国各地房产市场的反弹行情,中央政府于国庆前夕果断出台,
共含五大措施,因此被业界称为“国五条”。
然而,2010 年尽管出尽了包括限贷、限购在内的一系列最严厉
的调控政策,全国房价仍出现了近10%的同比涨幅,让中央的调控遭
遇空前的质疑;进入 2011 年 1 月,部分城市一、二手房再次出现量
价齐升之势;节节攀升的数据围逼下,国务院终于容忍不了房价没按
住的愤怒,将房产调控上升到了压倒一切的政治高度。2011 年 1 月
26 日,“新国八条”出台,标志着三次调控正式启动;
“新国八条”核心要点:
1、落实地方政府责任与约谈问责机制:(1)、地方政府合理确定本地
区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布;(2)、新建
住房价格上涨幅度超过年度控制目标,对相关负责人进行问责。
2、强化差别化信贷政策,引导住房需求:(1)、贷款买二套房,首付
款比例不低于 60%,贷款利率不低于基准利率的倍;(2)、在一
定时期内,要从严制定和执行住房限购措施;三套房、不满足条件的
异地购房被禁。
3、加强税收征管,进行房产税试点工作:(1)、对个人购买住房不足
5 年转手交易的,统一按销售收入全额征营业税;(2)、沪渝两地进
行房产税试点工作。
4、严格住房用地供应管理,加大保障房建设力度:(1)、今年的商品
住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量;(2)、
有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
政策分析:本次调控主要从“限购”和“限贷”两方面入手,着力打
击投资性以及多套房等不合理需求;并通过加大保障性住房供应,引
导合理的住房需求。政策出台直接打击了本地以及异地的投资性需
求,二套房首付比例以及贷款利率的提高使二套房购房成本大幅提
升,将在一定程度上抑制改善型需求;楼市在这两大主力需求被压制
后,三大需求力量将仅剩刚需,需求量也将大幅缩水,随着供求失衡
达到一定程度后,房价将进入下行通道;但就目前来看,市场主力需
求方基本已转向刚需,随着信贷的进一步紧缩以及巨大的通胀压力,
房价下行或将提前到来。
(二)、嘉兴版“新国八条”
2011 年 3 月 24 日,嘉兴国八条实施细则正式出台,并进入正式
实施阶段。“国八条”嘉兴配套细则要求,严格、认真执行相关税收
政策和信贷政策,以打击投资、投机购房行为。进一步加强土地增值
税征管,加大房地产开发项目清算力度,对定价明显超过周边房价水
平的房地产开发项目进行