文档介绍：未来是我们选择的结果
而不是我们必然的命运
—托马斯弗里德曼
九合臵业
稀土区83亩地块价值定位报告
北京华创机构
2010年5月
本
案项目立地条件政策调控下的包头市场目标及任务分解
价
值客群需求与预期研究
定以创新价值赢得市场精准占位规避竞争
位
研项目定位
究
项目的价值体系规划
框
架创造项目价值的营销操作及财务测算
目录
第一部分
项目立地条件研究
城市发展快照及结论
现有竞争环境特征
已获知的基础认识需求与购买特征
本项目地块解读
前期价值体系
目标确认
项目运营目标分析环境变量分析
目标的精确更新
政策主导目标与市场
目标与趋势、市场的关系政策影响下的目标任务分解
项目立地条件——已获知的基础认识
城市发展快照及结论
09年包头市国内生产总值——
完成2080亿元,同比增长18%。虽然仍然能够继续保持两位数的增长,但增幅已经创下近六年来的最低值。
净出口减少,虽然消费略有增幅,但是三项总和的推动力减弱了,造成经济增长下滑。
09年人均可支配收入——
人均可支配收入和人均消费性支出分别为23089元和18950元,%%。受宏观
经济影响,可支配收入增幅降至五年来的最低值。消费较08年下降,医疗保健、交通和通讯支出增长明显。
全市商品房投资——
06年开始翻番,07年开始放缓,,%,房地产投资所占
比重进一步扩大,仍然是包头第三产业的支柱型产业;
土地交易市场——
土地供应在2008年大幅萎缩后,2009年有了大幅回升。至9月份全市土地出让面积已超过2007年全年出让
量。土地流拍率由08年62%降至09年的9%,加速房地产市场快速“回暖”。可以预见2010年整体的市场供
应量将有较大的增幅。
商品住宅市场——
包头市09年新获批准预售共26550套,㎡,同比08年供应量增长25%,较07年增长达84%,成交量
同比上涨103%。较07年仍然上涨52%。市场供销比总量仍会趋好。
09年上半年全市成交均价为3216元/平,下半年上涨17%,较08年高10个百分点;下半年市场消费力增强,
改善性和投资性需求比例上升。
项目立地条件——已获知的基础认识
现有竞争环境特征——高品质楼盘集中、品牌开发商、高档住宅为主、未来包头的富人聚集区。
环境解读
•昆南高新版块将成为包头未来的
CBD;
•未来3至5年内,周边区域将建成各
类商务商业项目、现代高档住宅等
;
•代表楼盘:保利拉菲公馆、东亚世
纪城、首创加州郡、三江尊园等,
主要产品类别以大型商业、星级酒
店、酒店式公寓、写字楼、高档住
宅等产品为主;
•本项目所在区域将是包头未来CBD
辅助生活区域,是泛CBD生活区域
。
——中合恒业策划部《产品建议报告》
项目立地条件——已获知的基础认识
现有竞争环境特征——竞争项目(1)
东亚世纪城保利拉菲公馆京澳港帝景首创加州郡府
建筑面积
规模 15 20
(万平米)
占地面积
(万平 112 50 52 40
米)
定位中(高)端中高端中高端中高端
建筑风格现代简约法兰西风格欧式现代意大利托斯卡纳
建筑类型高板、小高板高层板楼高板小高层、多层
90㎡二居 116-129㎡三居 83㎡二居 95-125㎡二居
畅销户型
120-130平米三居
项目立地条件——已获知的基础认识
现有竞争环境特征——竞争项目(2)
楼盘东亚世纪城保利拉菲公馆京奥港帝景首创加州郡
总计户型合计
价格 3600 4200 3700 4000
户型供应销售销售率供应销售销售率供应销售销售率供应销售销售率供应销售销售率供应销售销售率
一房 70以下 36 19 % —————————————————— 36 19 % 36 19
%
70~80 —————— 72 72 ———————————— 72 72 %
%
80~90 —————— 280 253 % 204 150 % ——————