文档介绍：招商·小石城三期公寓营销应对措施
苏州公司
2010年6月
逆市大反击
环境简述(政策、市场、竞争楼盘)
客户分析(目标客户群刚需特性分析)
策略总纲(价值展现+借势促销+价格回归+置业减压)
价值梳理(1、3号楼价值梳理+提升)
营销执行(公关、广告、展示、促销、销售)
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(内容概要)
第一部分:环境简述
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政策:
苏州楼市调控细则正式出台。根据《通知》规定:对于总体量不超出3万平米的,必须一次性申请预售。超过3万平方米,确需分批预售的,每次申请预售面积不得少于3万平方米,并应制定分批上市计划。
土地:新政后大型土拍,住宅温和商业用地骤热
此次进入竞拍的17宗地块中,5宗住宅用地平均涨幅为19%,是近年来苏州住宅市场涨幅较难得一遇的低水平;而12宗商业用地平均涨幅达到53%,成为众业内人士关注的焦点。
,供应与销售均出现了大幅下滑。随着各大项目施工的稳步推进,销售进程已滞后于施工进度,未来整个住宅市场供应将比较充裕。
本月苏州全市住宅成交均价为9385元/平米,%,%。
住宅供求: 供求两量严重缩水,价格仍居相对高位
5月份苏州商品住宅日成交套数保持在50套左右为近三年来新底,远低于2008年日均成交94套的记录。进入6月份后小幅反弹,日均成交站上80套左右。
价格整体保持稳中带降,围绕9500元/平米微幅震荡。
住宅日成交: 新政后日成交量振荡筑底,价格稳中微降
住宅库存量: 库存量首次出现反弹,库存去化压力变大
,%,%增幅。销售周期再度攀升,。
,%。与4月份销售相比,%,本月公寓成交套数为1357套。去除高新区定销房影响,商品公寓实际成交1208套创过去12月中新低。
5月份全市公寓成交均价10940元/平方米(剔除定销房),比上月上涨564元/平方米,%。
公寓成交: 公寓成交创近1年新低,价格下跌趋势并未突显
:中小户型大幅缩水,144平米以上微幅下调
新政后,中小户型公寓成交缩水严重,144平米以上户型房源成交占比微幅下调。
5月份,公寓新增量较上月大幅减少,,%,%,供应总套数为1342套。
大户型成增量市场新主力。
公寓房源结构:中小户新增锐减,大户成增量市场新主力