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房发殿南福爿
《福建经济年第期
, 外商投资福州市房地产开发的问题与对策
林莜文一宁、
卖“炒地皮。
、商投资福州市房地产开发始于
.土地转让不善,国家资财损失。
年,自年向外商转让了第一块土
外商取得土地使用权主要有两种方式,
地使用权后,“三资房地产业迅速发展,“三一
是招标拍卖,二是协商议定转让。前者考虑
资”房地产公司不断增加,从年的家
到对转让土地的级差地租、开发成本、预期收
发展到年的家,从占全部房地产公
益、交通便利及商业繁华程度等因素,确定的
司总数的%上升到. 。年福州
招标拍卖价格能比较确切地反映市场价格,
市房地产开发的几个主要指标中,“三资”企符合市场经济的做法。而后者只是某些行政
,占. ;旋主管单位与受让方私下协议,公开性和透明
,占. ;竣工面度差,定价的随意性大,不但造成国家资财流
,占. ;建造层以失,也助长了某些外商的投机行为。截至
上的楼宇座,占. 。年,福州市出让土地块亩,共
外商投资福州市房地产开发,.
城市基础设麓建设,促进城市的商业贸易、宾亩,,平均每亩万元
,,
积极的作用。但是,由于有关的法规政策还不平均每亩. 万元,是协议转让的
完善,。
的管理,,利用内资转嫁风险。
程中,也出现一些问题。主要有; 许多外资企业开发房地产所需要的资金
.公司盲目成立,资质良莠不齐。大大地超过其本身的资金实力,纷纷向国内
为吸引外资,政府给外商诸多优惠条件, 金融机构求得贷款,外资利用内资的现象十
较之内资企业处于有利地位。例如“三资公分严重。年对家“三资房地产开发
司只交的营业税和. 的城建税,减免企业的资金利用情况的调查表明:其注册资
期满后所得税还有若干优惠,,
综合税率一般在以上,部分内资企业为元,占注册资盒的. ,按其开发的规模
取得竞争中的有利地位,纷纷寻找外资合作,
某些外商也乐意与内地公司合作,以便在征款..亿元外向国内专业银行贷款达
地、立项、贷款及管理等方面取得更大便利。.亿元,。外商
据统计,在所有“三资”房地产企业中,合资合利用内资做无本生意,若经营顺利其盈利大
作企业年有家,占崽数的;而头归外商所有,经营不利则可转移和逃避所
年有§家,占总数的。在合资企业承担的商业风险。
中,有一部分是“三无公司”——无资金、,利润率高。一
术力量、“三资”房地产企业的成本利润综合分
到地皮,个别甚至征而不用,坐等地价升值倒折:中档商品房的开发成本为元/,
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售价元/,建设周期一年,年平均成对行政机关、科研院校等事业单位和特
本利润率为;高级住宅及写字楼开发成殊用地以行政划拨或协议出让为主,对商业
本元/.售价蛐元/,建设周期贸易娱