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南通市苏通房地产实业开发公司顾飚宁
年月日,国务院第次常务会议通过的新《城
市房屋拆迁管理条例》以下简称新《条例》对拆迁补偿与安
置方面做了较大的调整,对房屋拆迁补偿安置原则和标准有
重大突破。新《条例》中明确说明房屋拆迁货币补偿的金额要
以房地产市场评估价格来确定,这就明确了被拆迁房屋应以
市场价进行评估,而实际工作中,我们发现许多评估对象由
于各种因素却难以形成市场或者无法实现,对我们的评估
理论和评估方法提出了新的要求。下面就动迁评估工作谈几
点认识。
一蠡篓
、评估之前首先应明析评估对象的产权文件
房地产产权文件是每个评估师在进行估价时,首先必须
掌握的重要资料,是确认房地产的房屋所有权、土地使用权,
或以产权为担保和债权并存和房地产抵押权等权益的有效
法律凭证,它包括房地产证及土地出让转让合同,建筑用
地规划许可证,建筑工程施工许可证,房地产预售许可证,建
筑工程竣工验收证明等等。这些合法性文件直接关系到评估
方法,虽然自世纪年代房地产制度改革,特别是《城市
房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》颁布实施以
来,城市房地产产权管理逐步完善,但过去大量的历史遗留
问题致使相当一部分的房地产权属状况错综复杂,理清房地
产产权状况,是估价师在估价日常工作中的难点之一,同时
又是正确估价的基础。
各种房地产产权文件所记载的房地产权属内涵各不相
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同,但都与房地产估价息息相关,例如在城市房屋动迁厂区里,有些单位建筑物作了报建而且取得了房产证,
评估中,我们经常会遇到有些房屋下面的土地是划拨有些未作报建,例如,门卫、食堂、配电房、泵房等,那么
性质,有些房屋下面的土地是出让,有些有产权证,有评估方法是否应该一样呢这时应查规划许可容积
些没产权证,有些房产证注明用途为住宅,而实际上有率,如果这些建筑面积加起来超过容积率,就应该道
商业价值,有些房产证上证明为办公楼,而实际上下面路,场地一样计算费用,而且应当考虑投资管理费、财
却是大型的商场,对于这种情况在选用评估方法时应务费,对于城市建设配套费,利润不作考虑。
坚持“合理、合法、合情”的原则。房屋拆迁补偿估价有政策性强、影响大、涉及面
二、把握对等原则广、时间紧迫等特性。房屋拆迁补偿估价与其他估价目
在房屋拆迁工作中,动迁单位与被动迁往往是处的下的估价有一定的区别,不同于真正意义上的房地
在不对等的地位中,这主要表现在经济地位,参与拆迁产公开市场价值的估价,如果不从实际出发,生搬硬套
的主动性,补偿安置协议中所处的地位是不同的,在拆新《条例》规定,逐户进行拆迁补偿估价,不仅给估价工
迁过程中,被拆迁人是被动的,被拆迁人的被动地位使作增加难度和业务量,估价效率低,还会造成拆迁标准
其合法权益容易受侵害。为了消除被拆迁人的抵触情的混乱现象,因此房地产估价师应该认真领会新《条
绪,应在政策上倾斜,保护被拆迁人的合法权益。进行例》精神,把握拆迁补偿估价的特性,拆迁法律法规以
房屋拆迁补偿时,其标准应略高于至少不低于所在及地方政策,严守职业道德,及时了解掌握本地区房地