文档介绍：房地产拆迁评估实务与理论初探
上海富申国有资产评估公司赵起、王雄
选自《上海房地产估价》2002 年第 6 期
自 2001 年 11 月 1 日新的动迁条例实施以来,我公司
先后承接 12 个动迁基地的评估,涉及七个区(静安、闸北、
卢湾、徐汇、黄浦、长宁、虹口),拆迁面积达 150000 平方
米,近 6000 户。在拆迁评估实践中,我们遇到的被拆迁房
屋类型按用途主要有两大类----居住房屋和非居住房屋。其
中居住房屋有新工房、新里、花园住宅、旧里及简屋五种;
使用状态有独用与合用两种。非居住房屋有店铺、旅馆、办
公、幼儿园、工厂、菜场、仓库等近十余种。由于动迁是一
项涉及千家万户安居和推动城市建设发展的大事,因此它不
仅是一项技术性工作,而且更是一项责任重大的社会工作。
为此公司专门成立了拆迁评估研究小组,负责此项工作。在
评估过程中,我们遇到了各种各样新问题,估价师们认真研
究政策法规,深入分析各类房屋的特点及差异。通过集思广
益,大部分问题得到解决,并获得较好的效果,但仍有部分
案例尽管其评估结果比较符合市场的实际情况,理论依据却
不够充分。
一、动迁评估实务操作的体会
体会之一,灵活掌握替代原则。在半年多拆迁评估的实
践中,我们遇到几类房屋市场上成交案例极少,如合用花园
住宅、全幢独用产权旧里、产权旧里店铺等。这些房屋运用
成本法评估不能反映出市场供求对价格的影响,运用收益法
评估收益的确定难度较大,无法评估出贴近市场的价格。而
运用市场比较法评估缺少直接相符的案例,给评估带来了较
大难度。我们在做大量市场调研的基础上,我们认真分析了
估价对象与类似房屋个别因素的差异,利用有较多成交案例
的类似房屋进行修正,较为准确地评估估价对象的市场价
格。这样做从理论上符合房地产评估的替代性原则。
例一:在徐汇区襄阳路动迁项目评估过程中,估价对象
中有几幢合用的花园住宅。该花园住宅的花园面积较小,约
50 平方米,并且人口密度较大,平均每幢有 6-7 户居民。经
估价师对估价对象所在区域以及类似区域调查了解到,类似
合用花园住宅的成交案例较少,而成本法和收益法又无法充
分反映该房屋的市场价格。我们走访许多房产中介公司,做
了大量的市场调查工作,认为在市场上此类花园较小的合用
花园住宅与带有小花园的合用新式里弄在建筑特点和使用
功能上较相似,市场上合用新式里弄的成交案例较多,运用
合用新里作为成交案例进行评估,符合替代原则。其区别仅
在于花园住宅为独幢,四面凌空,而新式里弄为联接式,三
面凌空,这样的差异在使用功能上体现为通风、采光及花园
独用性大小的不同,估价师在合用新里成交价格的基础上对
以上因素进行了技术修正,最后得出估价对象的市场价格。
例二:在淮海中路渔阳里项目的评估过程中,估价对象
中有一幢二层独用旧里,经估价师对该地区做大量的市场调
研工作,发现该类房屋一年内无成交案例,无法直接采用市
场比较法。估价师认真比较和分析了旧里独用与合用的差
异,在合用旧里比准价格的基础上,根据旧里房屋使用面积
与建筑面积的系数,并充分调研了估价对象所在区域类似旧
里的平均合用程度,计算独用修正系数,通过独用修正系数
调整,得出了估价对象(即全幢