文档介绍：2007年宁波高新区项目提案
宁波高新区项目提案
我们的目标:
通过本项目的成功操作,确立宁波艺术地产领导者的地位。
市场篇
竞争
分析
客层
圈定
产品
定位
项目
审视
我们的思路
项目审视
本案
区位条件、配套设施
项目位于国家高新科技产业园区,分为商服用地和居住用地3>.项目立地条件良好,但目前周边配套设施较为缺乏
交通条件
周边道路框架完善,世纪大道、通途路、院士路、江南路等与城市、港口的交通十分便捷
江南路连接小港、北仑港口
通途路横穿东西,连接江东、江北城市区域
世纪大道沟通城市核心
院士路
杨木契路
江南路
通途路
世纪大道
规划路
北仑港
目前高新区人气以及人的心理距离成为本项目操作的主要抗性。
良好的道路条件以及道路与市区/北仑等区域的可达性让项目的辐射范围更加广泛。
1
区域国家级园区的高起点定位将在未来几年为项目带来越来越多的优质客户。
2
周边ART蓝湾\江南一品\皇冠花园等的规模新型小区将在未来形成庞大的人气,并且形成成熟的居住气氛,而目前周边配套的缺乏赋予项目成为区域商业以及配套中心的责任。
3
4
环境对项目的影响
如何实现品牌升级与利润的双赢??
区域环境的背景下地块核心价值
价值一:方正的地块以及宽松的指标为项目的规划带来较大的发挥空间。
价值二:发展商的品牌积累和开发水平为项目的操作提供了良好的基础。
价值三:商业地块指标的硬性规定让项目成为区域商业配套中心的设想变成可实现的目标。
我们的市场机会点在哪儿?
竞争
分析
客层
圈定
产品
定位
项目
审视
我们的思路
政策调控对宁波住宅市场未来的影响
影响一:银根紧缩以及第二套房的限制不仅导致投资需求大幅度缩水,而且让换房需求也得到一定程度的抑制。今后几年,首次置业的刚性需求受政策影响最小。
影响二:供应结构继续发生改变,90/70政策落实到位,尤其是郊区市场90以下户型越来越多,随着高容积率土地的频繁出现,产品品质将受到考验。
宁波住宅市场供需情况
07年宁波市四区供应量居近三年之末,而需求量居近三年之首,强烈的反差表明宁波市住宅市场目前正处于供不应求的局面,而在我司的初步统计中,08年宁波住宅的供应量仍然无法满足需求。
宁波住宅市场
各区域市场供需情况
市区供应量逐年减少,住宅郊区化局面已经出现,鄞州区作为宁波市区的外围区域在住宅郊区化进程中逐渐受益,逐渐为老三区人所接受,已经成为宁波住宅市场供需的主要集中区域。
江东区市场供需情况
从与06年的对比来看,07年整个江东区的供应量大幅度减少,导致供不应求的局面,从目前的区域土地供应情况来看,该现象将在未来1-2年继续维持。
高新区市场供需情况
项目所在的高新区07年供应量仅为14万平方米,主要以ART蓝湾以及06年的存量为主,销售率接近100%
高新区市场格局
95国际花园
小高层、高层
8000元/M2
皇冠花园
高层
预计9000元/M2
ART蓝湾
高层
7500元/M2
江南一品
别墅、高层
12000元/M2(别墅)高层未定
香洲晓筑
别墅、小高层
别墅12000元/M2,小高层8>8500元/M2
宾果花园
高层
预计8500元/M2
在售项目
市场特征
建筑类型大多是高层、小高层混合型小区,其中又以高层为主。
区域小高层/高层均价主要集中在8000元/平方米,部分别墅均价
在12000元/平方米
目前区域产品以中档产品为主,中高档产品相结合的结构,表明
区域市场开发的起点较高。
区域主力客源来自江东、科技园区,部分来自北仑、镇海
待售项目
未开盘
高层基本出地面
预计08年8月
未定
160、205、400
未定
25
高层
江南一品二期
未开盘
高层基本已结顶
预计08年
未定
120-140
未定
30
高层
皇冠花园
销售情况
工程进度
开盘日期
主力总价(万元)
主力面积(㎡)
销售均价(元/㎡)
总建面积(万㎡)
物业类型
楼盘名称
周边待售住宅项目约55万平方米
区域住宅市场发展态势
态势一:产品结构发生概念,产品供应逐渐由中档为主晋级为高档为主
态势二:随着大量CBD的开发交付,区域的辐射范围逐渐广泛
态势三:品牌发展商的进入以及高档楼盘频频出现,价格上限仍将打破
态势四:由于各种基础生活配套短时间难以跟进,短时间内人气仍然较弱
市场对项目的启示
启示一:高档楼盘在未来将受到区域内楼盘的直接竞争,本项目属于新
区,区域的未来的发展前景以及自身条件足以打造高档楼盘的竞
争