文档介绍：2010年广州番禺区钟二村商业项目定位及产品发展建议
广州番禺区钟二村商业项目定位及产品发展建议
项目及区域发展分析
钟村将于珠江三角洲中心腹地,番禺区的西北部,与佛山南海区、顺德区相邻,总面积52平方公里。下辖17个行政村,4个居民委员会。钟村街行政区域总面积231>.41平方公里,管辖汉溪、诜敦、谢村、胜石、钟村一、钟村二、钟村三、钟村四共7>8个村民委会和钟村、祈福新邨、锦绣花园、南奥花园共4个社区居民委员会。
1、钟村简介
项目周边人口约53万人,其中目前常住人口:约47万人,外来人口:3万人。
项目周边现有商业中心主要分布钟灵路、毓秀路、人民路和解放路之间的六条大街内,核心街区为钟灵北路。现有商业业态是经过多年市场积累形成,主要是满足普通百姓及外来人员日常生活所需为主,经营业态主要以服装、通讯、鞋帽、美容、日用百货零售业、餐饮业及集贸市场为主,档次较低。大品牌商家数量较少;本区域中档次最高在钟灵路上,分布华嘉达星级酒店、普琳商务酒店、天汇百货、肯德基、麦当劳及部分品牌服装品牌。
由于商业档次较低,满足不了周边多个大型中高档社区居民的较高层次需求,造成此部分群体被迫分流到番禺中心城区及或广州消费,较不便利。
2、周边商业概况
3、南站新城规划
今年1月30日,广州南站正式建成启用。目前,广州南站周边地区规划蓝图已现,,,。覆盖了番禺区的大石街道、钟村街道、石壁街道和沙湾镇,南海区桂城街道三山林岳片区,顺德区的陈村镇和北滘镇。以南站为核心的新城区将在广佛都市圈的南部强势崛起,成为广佛同城化的又一热点板块。
根据2010年11月9日公布的《广州南站地区城市设计》方案,对南站地区的发展做出了明确的定位:
南站地区规划定位:华南地区综合客运交通枢纽;以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区。
华南地区综合客运交通枢纽功能
广佛深度融合的重点地区
广州南部公共中心
南站地区规划的六大特色:(一)交通规划特色:构建具有国际水准的华南客运交通枢纽。(二)产业功能特色:引领地区产业升级,形成现代服务业集聚区。(三)空间形态特色: “超级TOD”模式与地下综合开发。(四)生态保护特色:建设“广佛共建城市滨水公园”。(五)历史与环境保护特色:明确历史保护范围,打造岭南水乡风格的城市风貌。(六)村庄改造特色:“城中村”改造更加重视规划的可实施性。
根据上述《广州南站地区城市设计》方案说明,广州南站将成为中国六大铁路客运枢纽之一,、珠江新城之后的第三增长极,建成以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区,该地区再增加35万人。
战略规划文本中,同时已将新南站—汉溪长隆地区定位为城市次级公共中心,依托交通枢纽,培育辐射珠三角的商务商贸中心,加强交通基础和公共服务设施建设,建设生态型现代化新住区。
南站地区城市规划图
4、小结
项目位于广州番禺区西北部,周边聚集多个城中村及大型居住社区。以项目为中心,4公里半径内消费人口达到47万人,具有良好的消费人群基础。
番禺区做为广州市近几年重点发展的区域之一,在城市建设及房地产开发方面取得了巨大的成就,城市居住休闲环境日新月异。特别是地铁3号线的开通及与广州之间城市道路的快速发展,交通上的便利,已吸引了广州市区一部分人群到此居住及消费。特别是近年来广州中心城区房价的高企,更是加剧了这种趋势。消费人口的增加,必将带来商业消费需求的增长。
随着南站新区规划的出台,钟村镇不仅位于南站新城的区域内,并且规划将新南站—汉溪长隆地区定位为城市次级公共中心,将发展成为辐射珠三角的商务商贸中心,建设生态型现代化新住区。未来南站新城将新增加近35万的人口。同时,客运量方面,预计2020年旅客发送量为8500万人/年,,相当于目前5个广州流花火车站。
从实地调研的情况看,项目周边现有商业中心集中在钟村钟灵路、毓秀路、人民路和解放路之间的六条大街内,核心街区为钟灵北路,但业态较为中低档。南奥花园及祈福新邨等大型社区,则以配套社区商业形态为主。整个区域缺乏中高档的一站式集中购物消费场所。
定位功能建议
项目发展功能定位
项目的发展定位,必需从区域商圈现状、消费群体需求分析及区域未来发展前景三个方面进行综合考量,才能制定出适应性的占位策略。同时,应以冷静的辩证性发展思路,制定项目的未来发展目标。
因素
现状
需求
关键词
发展功能定位
商圈现状
钟村商业区经多年发展已近成熟,并在周边客群中形成了一定的知名度和惯性消费路径。
整体档次较低,品牌及服务功能需要升级。
品牌升级
区域型升级版一站式休闲购