文档介绍：2011年永城项目策略分析及规划建议
2011年永城项目策略分析及规划建议
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地址:河南商丘民主路银河棉业大厦对面
策略分析及规划建议
永城项目
目录
壹、前言
贰、房地产市场现状
叁、项目SWOT分析
肆、项目整体定位建议
伍、项目景观设计
陆、项目产品规划建议
柒、商业规划建议
捌、项目配套建议
玖、售楼部建设
拾、物业管理服务建议
壹拾壹、企业品牌
壹拾贰、结束语
前言
壹
本项目整体产品定位报告是在我司进行详细的市场调查和分析研究的前提下,展开战略的基础思考及深度分析、具体对开发战略思想、消费者需求及产品整体开发步骤等方面进行综合性研究,并就上述主要内容作出了项目的整体产品开发策划。
项目的整体产品开发策划确定以后,我司将在此基础上做出项目的整体营销报告。
知而后行,则行而必果!
在项目启动之际,我们有必要先来审视一下我们的前行道路!
自12月20日与贵公司进行初步沟通后,我们更加明确了将我项目做成“永城领导型社区”的信心和方向。
鉴于此,在本次报告中,我们将继续着力于项目整体定位、规划、产品附加值、户型等相关建议,并将这种建议进行具体化、深入化和系统化。
巧用“天时”
巧妙利用市场大环境,天赐之良机
善用“地利”
合理利用小环境,地块自身的特点
运用“人和”
运作使用人力,通过多方专业化协作、分工、做好产品、树立品牌
论房地产制胜之道!
房地产市场现状
贰
1、市场现状
自2009年中旬至今从经济危机中脱离出的房产市场价格依然飙升,2010年4月份新《国十条》的出台给疯狂的房地产市场下了一剂猛药,精、准、狠的打击投资、投机住宅的客户,迅速影响全国各地的房地产成交量。但从2010年7月后市场的刚性需求释放及地价、市场物价上涨等因素不断抬高房产开发成本,造成房价持续上涨,部分城市已存在房产泡沫现象。国家为控制房产泡沫的出现会在2011年出台更加苛刻打压房价的政策,房产市场将面临更大的挑战。
永城市位于河南省最东部,是隶属于河南省省辖的一个县级市,距离商丘市区98公里。处于河南,山东,江苏,安徽四省交汇处,永城被称为河南省的东大门,素有“豫东门户”之称。历史悠久,气候宜人,交通便利,资源丰富,经济发达,是河南省东引西进战略的桥头堡城市,河南省重点建设的区域性中心城市,河南省生态建设市,河南省卫生城市。是全国六大无烟煤基地之一,华东工业的能源后方。境内有200多家面粉企业,也是国家唯一授予“中国面粉城”称号的城市,永城拥有两家中国500强企业-永城煤电控股集团和神火集团、是河南省最大的煤化工基地。
2、永城概况
3、永城市场概况
2010年,在永城从事房地产开发经营的企业约40家,在售楼盘约20个,随处可见正在如火如荼施工的工地,住宅投放量非常大。永城的经济在煤炭和面粉的带动下发展迅猛,这一点有目共睹,在两大经济的带动下繁衍很多相关的产业,比如说化工,水泥,机械制造,铝电业等等,不但给城市的发展带来巨大活力,而且还将带动周边地区的相关产业发展。经济支柱单一的局面已经不复存在,在以后的城市发展中,永城将会依托这些经济支柱更加多元的发展其经济。所以说永城的明天将是一个产业多元化的综合工业城市。相应的对房产的需求也是越来越大,不是单一的住房,而是在住房的同时能达到享受生活的理性消费。
4、永城房地产市场特点
档次上:良莠不齐,各项目基础配套欠佳。
价格上:差距过大,1200-3300元/㎡。
配套上:越来越多楼盘注重配套建设。
户型上:3房为主,2房也开始热销起来。
面积上:100㎡-130㎡是主力面积。
投放量上:楼盘林立、竞争激烈,同质化比较严重。
基本数据如下:
毛地约33亩,合21713㎡
东侧:南北长约137米
西侧:南北长约137米
北侧:东西长约1581>.5米
南侧:
位置:位于永城新区东部,文化路与永兴街交汇处向东200米路北,约33亩,规划建筑面积约8万平米。产品为小高层、高层,临街住宅底商。
5、本项目概况
项目SWOT分析
叁
1、优势(strength)
1)交通发展优势
位属新区东段,路况较好,交通便利。
2) 升值潜力
永城房地产市场前景广阔,项目位置优越发展潜力巨大。
3) 居住氛围
区域配套逐渐完善,一站式教育配套,有着良好的人文氛围。
2、劣势(weakness )
1)地块位置略偏
地块位置属于永城道南东侧,周边生活配套待完善。
2)项目整体规模较小
33亩土地,规模小,不利于充分利用,形不成规模。
3、机会(opportunity