文档介绍：大英首座全程策划方案
北港地产联合机构
方案章要
第一部分大英市场
第二部分项目概况
第三部分产品定位
第四部分项目定位
第五部分营销推广
第一部分大英市场
大英是什么样的市场?
本项目面临什么样的机遇和挑战?
面临大英房地产市场现状,大英首座如何规划定位?
1、大英宏观市场
大英属于三级市场,受政策层面影响较小,主要受到需求的影响。
大英房地产发展时间短,在城市进程中,在旧城改造和新城扩张的双重作用下,整体发展的前景较好。
近年来,大英的房地产发展势头良好,产生了大量房地产项目,但整个市场极需要高品质物业来填补空白。
大英城市位于成渝节点,在向旅游城市发展中,有利于拉动整个房地产市场发展。
整个地方经济和消费潜力,支撑了大英房地产市场。
2、大英市场在售物业分析
在售楼盘区域分布情况统计
楼盘名称
物华
天宝
大英
印象
莱茵
河畔
蓝图.
御府
领峰
国际
阳光
丽城
珈蓝谷
蓬莱山水
加洲湾
区域
新城
新城
新城
新城
新城
老城
老城
工业园区
老城
规模
23
15
从以上统计情况可以看出,目前在售项目中体量较大项目主要集中在新城。
近期主力销售户型统计
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
系列1
系列2
系列1
80
80
86
86
88
117
80
72
80
系列2
130
130
120
140
115
117
100
156
130
物化
天宝
大英
印象
莱茵
河畔
蓝图
御府.
领峰
国际
阳光
丽城
珈蓝
谷
蓬莱
山
金东
加洲湾
通过以上排列组合分析,目前大英县主力销售户型区间在80㎡-130㎡之间,符合县级城市客户群购房户型总体购买户型分析。
近期在售楼盘去化情况分析
推出套数
销售套数
销售率
推出时间
物化天宝
200
150
75%
10年1月
大英印象
500
130
25%
10年 2月
莱茵河畔
600
495
80%
08年6月
300
270
90%
10年1月
领峰国际
140
119
85%
09年11月
阳光丽城
500
400
80%
珈蓝谷
90%
09年3月
160
138
80%
09年1月
金东加州湾
920
782
85%
08年6月
从已推出楼盘去化情况分析,2010年1月前去化情况比较理想,1月后国家宏观政策调控效果在大英县去化上得到具体表现。
已推存量情况统计分析
名称
物华
天宝
大英
印象
莱茵
河畔
蓝图.
御府
领峰
国际
阳光
丽城
珈蓝谷
蓬莱山水
加洲弯
未售数
50
370
105
30
21
100
——
22
142
从已推楼盘存量情况分析,除大英印象外其它楼盘已推的剩余存量并不多,整个市场处于尾盘期。
已推楼盘价格统计分析
楼盘名称
在售物业形态
物业形态
项目起价
项目最高价
目前项目均价
物化天宝
多层
多层/电梯公寓
2000以上
2380左右
2200左右
大英印象
多层
多层/电梯公寓
1968
2300左右
2150左右
莱茵河畔
多层
多层/电梯公寓
1900左右
2400左右
2200左右
多层
多层
1650左右
2100左右
1950左右
领峰国际
多层
多层/电梯公寓
2200左右
2400左右
2300左右
阳光丽城
多层
多层
1700左右
1900左右
1800左右
珈蓝谷
多层
多层
1900左右
2300左右
2000左右
蓬莱山水
多层
多层
1500左右
1700左右
1600左右
金东加洲弯
多层
多层/电梯公寓
1800左右
2400左右
2100左右
从已开盘楼盘目前售价分析,有高层电梯公寓物业形态社区与纯多层社区售价相差300-500之间。
从在售物业形态分析,目前市场上主要销售物业形态为多层,高层概念也已经在市场上得到普及,且逐步得到了市场的认可。
目前在售楼盘主要推广渠道和优劣势分析
项目名称
推广渠道
主要卖点
物华天宝
电视广告/路牌
一期已封顶现房
大英印象
电视广告
莱茵河畔
路牌
路牌
拥有大英首个小区网球场和首个下沉式庭院
领峰国际
路牌/电视广告
拥有50%的绿化,
阳光丽城
电视广告/路牌
小