文档介绍：物权法司法解释(一) 解读
法规部
《解释》的主要内容
关于不动产登记与物权确认或基础关系争议
关于预告登记的效力
关于特殊动产转让中的“善意第三人”
关于发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围
关于按份共有人优先购买权的司法保护
关于善意取得制度的适用
审查基础关系或确认权属属于民事诉讼受案范围
第一条因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。
条文主旨:本条是关于审查基础关系或确认权属属于民事诉讼受案范围的规定。
1、正确区分民事诉讼和行政诉讼的标的不同:
民事诉讼标的:不动产物权的归属或原因行为(基础法律关系),属于平等的民事主体之间的民事争议。
行政诉讼标的:行政机关的登记行为,需要解决的是登记行为的合法性问题。
2、本条的但书部分与行政诉讼法第61条规定相一致。
行政诉讼法第61条规定:“在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中,当事人申请一并解决相关民事争议的,人民法院可以一并审理。”
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。
条文主旨:本条是对不动产物权确认纠纷中,是否可以否定不动产登记簿在证明物权归属中的证明力所作的规定。
1、不动产登记簿:不动产登记机构制作和管理的,用于记载不动产基本状况、不动产权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。
作用:物权归属和内容的根据。(物权法第16条)
2、不动产登记簿对不动产权属具有法律上的权利推定效果,但不是事实推定。从诉讼的角度说,该不动产登记簿上记载的权利人被免除了进一步举证的义务。反过来说,就加大了请求证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的一方的证明责任。
3、本条中的“有证据证明”怎么理解:能证明对特定事实存在或不存在具有高度盖然性的证据,也就是优势证据。
第三条异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后,当事人提起民事诉讼,请求确认物权归属的,应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
条文主旨:本条是关于异议登记失效后对当事人诉请确认物权归属的处理。
【关联法条】物权法第十九条第二款:不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
1、异议登记:为解决更正登记程序较为费时,申请更正的权利人与登记权利人之间的争议一时难以解决,而由法律确立的一种对真正权利人利益进行保护的临时性措施。
2、异议登记是对不动产登记的限制性登记,而非处分性登记。
第四条未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。
条文主旨:本条是关于不动产物权预告登记法律效果的规定。
[关联法条]物权法第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
1、预告登记的性质:被登记的请求权具有物权的效力。
(1)已经预告登记的权力本身不是物权,担保的是以物权变动为内容的债法上的请求权。
(2)预告登记又属于物权法范畴,以保全物权变动请求权为目的的登记制度,效力上具有物权性质。
(3)预告登记具有临时性。
2、本条解释对物权法第二十条第一款作了限制性解释。即将其限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。
3、思考:商品房买卖合同的预售备案登记是否等同于物权法所规定的预告登记?商品房预售合同的登记备案与商品房预售登记是同一个登记吗?
最高法民一庭编著的《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》:商品房预售登记性质属于预告登记。所谓预告登记,是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。故预告登记使合同债权具有物权性质,是一种典型的债权物权化。
中国法制出版社的《物权法》配套解读:预告登记适用于有关不动产物权的协议,在我国主要适用于商品房预售。在商品房预售中,预售登记作出以后,使期房买卖得到了公示,这种期待权具有对抗第三人的效力登记。
《房地产纠纷裁判依据新释新解》(何晓航主编):商品房预售合同的登记备案性质应为国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施,与商品房预售合