文档介绍：如何评价房型优劣
目前市场上影响消费者购房的一个很重要的因素是房型,一个好有房型使你使用起来倍感实惠。良好的采光通风、合理的房屋布局加上精心的装饰布置,使你充分享受家居的舒适和愉悦。什么房型是好房型?见仁见智,你不妨根据下面的一些原则自己判断。一般的好房型讲求住宅内部使用功能区分明确,公共活动区、私密休息区、辅助区之间都有较明显的划分,各自有专门的使用功能,动静有别。公共活动区:供起居交流用,如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。私密休息区:供处理私人事务、睡眠休息用,如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。评价房型时,可考虑以下几个方面:
1 活动区与休息区明确分开,休息区相对集中。
2 尽量减少在活动区内墙上开门,使完整墙面更多。
3 相互联系方便。
4 房屋位置合理,进门有小门厅过渡。
5 厅最好朝南向或景观向。
6 厅平面避免不可利用的锐角室向。
7 大厅与分户门之内室设门半过渡性空间。
8 在厅内墙上忌多处开门妨碍厅的使用,忌门与门相对开。
9 厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风,无暗房。
10 居室、主卧室远离电梯间或楼梯。
11 厨房间外最好能配以阳台,既可通风,又可弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。
12 食寝分离、居寝分离。
13 入口处最好有玄关。
14 餐厅与起居室空间上相互贯通,形成自然通风。
15 卫生间不宜离主卧室太远,更不要穿越客厅。
关注房价市场上一般的消费者接收入可划分为三种类型。一种是收入较高、追求家居舒适或投资获益的高收入者;一种是为了改善生活而精打细算的中等收入者;另一种是追于无奈,心有余而力不足的低收入者。对高收入者而方,其关心的是房屋的绿化、交通、周边配套设施及人文环境等能给物业带来升值潜力的要素,房价并不是影响其消费的主要因素,但上海市这部分人占消费群体中的很少部分,剩下绝大多数的中低收入者由于受客观经济条件的限制,他们首要关心的是物业的价格要素。这几年房地产市场开发、成交量骤增,最主要的因素是房价下调适应了部分消费者的消费能力。对房产开发商而方,获取利益是他们的经营目标,而消费者追求的是尽可能少的支出,这就使双方常会在价格上产生分歧。
对于购房者来说,明了开发商定价的方法和理念,掌握必要的交易谈判技巧,会使自己少支出而多获益。
一、开发商的定价方法
1、成本加成法(开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格) 开发商开发物业当然不能忽略其基本成本。建造之前的成本预算在很大程度上影响最终销售价格。建千成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等迪些均为硬性成本,不太可能避免,开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。
2、市场比较法(以周边市场同类型物业作参考,定出一个合适价格)
这是市场上使用最多也最符合市场行为规则的定价法。反过来,也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场,通过自身物业的相关指标(如绿化、小区配套、朝向、房型设计等),与周边相关物业指标进行对比,得出双方在物业的优劣比较,再相应定出一个价格。因此,同一区域物业的价格都