文档介绍：博思名苑推广方案
开发商:房地产开发有限责任公司
提案日期:2011年3月18日
溯根是一种文化态度,是一场文化运动,更是一种对文化的追溯!
~题记
思路导构
市场理解
产品理解
核心提炼
市场定位
广告策略
政策解读
项目背景
市场分析
传播策略
产品概念稿
形象概念稿
整体推广策略
情感诉求
卖点梳理
产品定位
营销观点
目标人群思考
产品优化
价格建议
2011年1月26日, 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,。
2011年1月24日,%,%,直接冻结3000-4000亿流动性资金,开发贷款及购房按揭将有所限制。
2011年2月8日,央行决定9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。,其他各档次存贷款基准利率相应调整。
政策解读
观点:
1、CPI持续走高,2011年上半年货币紧收成为必然。
2、此次提高存款准备金率旨在调控银行体系内及市场的流动性,进一步控制好一季度的银行信贷投放,这对楼市按揭贷款将产生一定影响。
3、加息带来的紧缩预期、按揭成本增加将减少或减缓资金流入房地产领域,对成交量和房价有一定直接影响。
三轮楼市调控
关键点对比
调控措施表述
调控措施表述
国十条表述
首套房首付比例
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不分住房大小,一律要求首套贷款首付要30%及以上。
要求对购买首套住房建筑面在90平方米以上的,贷款首付款比例不
得低于30%。
第二套及以上住房贷款
对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,。
不分地区,要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。
在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及
以上住房贷款。
非本地居民购房
拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。
对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
非本地居民住房贷款未做明确限制。
限购
各直辖市、计划单列市、省会城
市和房价过高、上涨过快的城市
,在一定时期内,要从严制定和
执行住房限购措施。
对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
只有后来北京版调控细则中采取限购措施,要求同一家庭在北京只能购买一套住房。
问责
对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。
明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则,已经出台细则的要完善。
停留于空泛问责。
国家统计局近日发布2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。
1、与上月相比,70个大中城市中,新建商品住宅价格环比价格下降的有8个城市,持平的有6个城市。
2、与去年同月相比,70个大中城市中,同比价格下降的有1个城市,同比涨幅回落的有31个城市。
此次调控不是针对三四线城市
地方也不会出现针对区域市场的细化政策
目前市场仍以刚性的自主性需求为主
限购政策有可能带来更多返乡置业……
但覆巢之下岂有完卵
市场被政策扭曲,观望情绪愈加明显
08年前车之鉴还历历在目
我们应该怎么办?
市场竞争分析
区域
项目名称
地址
体量
物业形态
户型面积
销售均价
销售现状
市区城北
锦绣星城
东门路9号
61920㎡
8栋多层、4栋高层
多层:87㎡两房90㎡、130㎡三房
高层:69-80㎡一房89-108㎡两房,126-143㎡三房
3500元
还有几套房源
黄冈摩尔城
东门路1号
92450m2
多层+商业内街
90㎡两房 116-139㎡三房 119-172㎡四房
2750元
剩余房源不多。
君城·紫金城(二期)
东门路11号
178700m2
在建为2栋33层高层
130㎡至150㎡
4200元
剩100套左右,去化率60%
三清·国际华城
东坡大道与中环路(规划路)交汇处
405730㎡
多层、小高层、高层、别墅
115㎡左右三房、80㎡左右两房为主
3300元
已销售完,下一期还没开始
万象巴黎
东门路与东坡大道交汇处
69848㎡
2栋小高层、4栋高层
96㎡两房,12