文档介绍：保利大良德胜商务区
策划定位报告
谨呈:保利华南实业有限公司
区位印象:顺德未来CBD 顺德新城区居住氛围趋浓城市价值趋显
保利嘉信城市花园
万科新城湾畔
纯水岸
水悦城邦
海岸星座
兰乔圣菲
喜来登酒店
顺风湾广场
目前已开发:海岸星座、纯水岸、万科新城湾畔、万科兰乔圣菲多个大型高档次楼盘;
2009年8月喜来登酒店正式开业
顺德区政府大楼、德胜广场、公安局、检察院等市政设施已投入使用多年。
项目思考1:价值——项目核心价值是基于区域未来商业商务发展利好还是板块未来居住价值?
项目属性定位:CBD 启动项目
综合体项目80万大盘新区市政景观资源
项目基本经济技术参数
总用地面积: 228231平米
容积率:-(各地块不同)
建筑面积:≤
商业金融建筑面积:不少于408115平米
住宅建筑面积:不多于408115平米
项目思考2:开发方向——是基于综合体角度还是居住大盘角度?
项目地块解析: 地块分散功能复合受限较多
地块
用地性质
容积率
商业建面
住宅建面
1
商业服务业设施用地
≤5
204510
——
2
商业服务业设施用地
≤5
121970
——
3
二类居住用地兼容商业服务业设施用地
≤
145502
62358
4
二类居住用地兼容商业服务业设施用地
≤
286810
5
二类居住用地兼容商业服务业设施用地
≤
80000
121305
备注:
1、,其中住宅计容建筑面积不得超过计算容积率总量的50%(即建筑面积≤408115平方米),1号地块内按五星级建设标准设置酒店一所,1号、2号地块商务办公按甲级写字楼及以上标准建设,计容建筑面积不得少于21万平米,5号地块内设置集中式商业综合设施,商业建筑面积不得少于80000平方米。
2、2号地块商务服务业设施用地中可设置不多于计容建筑面积60000平方米的公寓式酒店。
3、1号地块≤220米(其中绿轴公园侧主体塔楼建筑高度≥180米,其余主体塔楼建筑高度≥80米);2号地块≤150米(其中主体塔楼建筑高度≥90米);3号、4号地块≤120米(其中主体塔楼建筑高度≥80米);5号地块≤120米。
5、沿绿轴东面1地块建筑主体高度不得少于180米。
[关于板块]
规划利好or居住价值
[关于属性]
[关于品牌]
保利品牌优势
世联视角/基于项目自身的判断:
[关于指标]
地块分散,功能复合
项目的开发方向如何确立?
项目的综合体物业价值如何兑现?
项目大盘如何发展启动?
核心问题的导出:
综合体/CBD启动项目/80万大盘/市政景观资源
项目核心思考方向:
项目开发方向的确定
路径思考:寻找综合体大盘开发的方向
项目的物业定位
路径思考:项目各物业的定位
项目的愿景
路径思考:项目的整体意向
项目的概念规划
路径思考:项目的整体规划
第一部分项目发展方向研判
——寻找综合体大盘开发的方向
比较因素
综合体
单功能物业
功能
复合性、适应性
单一性
区位
一般在城市核心区域
根据功能确定
建筑形式
多样化
单一
投资风险
较小
较大
总投资
一般较大
相对较小
经济风险
较大
较小
客户来源
具有自我寄生功能,部分来自于内部
全部来自于外部
客户活动
体验式的
目的性的
客户综合使用成本
较小
较大
项目界定1:从项目指标及地块条件来看,本项目属于中心区大型城市综合体项目
项目基本属性:城市未来核心区/功能复合/物业多样化
项目
体量(平方米)
定位
保利一号公馆
约15万
城市中轴一线千灯湖景大宅,缔造城市中央的领袖生活
洲际酒店
佛山第一家超五星级酒店
保利水城
约15万
中国第一个水主题全功能复合购物中心
保利西街
约11万
中国第一个水主题商业街
保利双子星
广佛RBD核心高端SOHO商务公寓
保利花园
约47万
广佛RBD核心高端居住社区
合计
约100万
——
保利类似案例开发经验1——保利千灯湖生活圈:逾100万平方米的区域开发,住宅、公寓、酒店、商业综合体物业组合
保利花园
保利水城
保利西街
一号公馆
洲际酒店
保利双子星
09
08
07
10
保利一号公馆:07年6月开盘,3个月内基本售罄
保利洲际酒店:与一号公馆同期建设,07年11月封顶,09年底正式营业
保利水城:07年10月封顶并启动招商,0