文档介绍：数据报告
特
22刊
2006 年第 3 期总第 22 期
2006 年 5 月内部资料仅供交流
目录/Contents
3 2006 年深圳市房地产经纪交易风险调查报告
23 空置率为什么解释不了楼市
1
说明:本报告数据均来源于世联集团数据平台,分析结果仅供参考。
报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版
权归世联公司所有,未经书面许可,任何机构和个人不得以任何形
式翻版、复制、刊登、发表和引用。
主办:世联中国研究发展中心
主编:范莹
责任编辑:王海斌
分析师:王海斌陈静甘文黎李琛杨璐何金乙吴妍王新颖鄢润科高毅
版式设计:卡邦设计
本报告仅为《世联楼市供应报告》缩略版,客户如果需要详细的研究报告,请与世联集团研究发展中心联系。电话:0755—22162508。有关问题的讨论或争议,可使用“电话
咨询”或登录“世联地产网站”:(),向分析师咨询。
2
2006 年深圳市房地产经纪交易
风险调查报告
研究执行:世联研发中心研究部、编辑部、世联行
研究指导:范莹侯颖方
报告撰写:杨奕锋吴小菁欧晖
概述
房地产经纪交易是一个“夜长梦多”的过程,说其“夜长”,是指在一个比较完善的房地产经
纪交易过程中,有将近 100 个交易步骤,这些交易步骤分别贯穿了谈判、签约、按揭申请、赎楼、
过户抵押等 5 个阶段。说其“梦多”,是指这一交易过程枝节丛生,每年的房地产经纪交易中都会
产生大量的法律纠纷和投诉,一些违规违法行为甚至已经升级为危及整个行业健康成长的重大问
题。为此 2006 年初,受国家建设部委托,世联中国研究发展中心与世联行合作,对深圳二手楼市
场的交易秩序现状进行了调查,引起行业极大的关注。
调查发现,房地产经纪虽为房地产产业链中较为低端的行业,但不稳定的风险系数极高。“控
制风险”是各市场参与主体在交易过程中的首要诉求,而每一主体所关注的交易风险又几乎都与资
金有关。其二,虽然有很多中介致力于扩展地铺数量,但规模的扩展在争取终端客户选择倾向方面
的帮助并没有想象中那么大。同时,这个行业内少有忠诚客户,终端客户不会因为合作时间的长短
而对哪家机构有特别的倾向。其三,按揭市场上规模小、网点少的新兴银行,只要在加快审批、提
高服务质量、提供优惠利率等方面做好工作,即使不扩展网点,也可能做大按揭业务。其四,作为
信用主体,担保公司承担了控制风险、提高效率和提供专业意见的三重压力,而增加 1%的担保费
对各参与方来说并不太敏感,说明这个定价是市场充分竞争的结果。
调查还发现,在对风险的认识上,终端买卖客户和银行都不约而同地认为,中介应该对风险负
主要责任。对这个问题的回答可能要涉及更深一层次的分析,即房地产经纪模式。香港中介机构只
参与物业交易撮合的模式以及美国的单方经纪人模式都为我们提供了新思路。
近年来,深圳市二手楼交易量猛增。2005 年,全市二手楼与一手楼的交易面积比值已达 :
1,而且新进入者和地铺的扩张速度也是惊人的。但是即使在竞争的激烈程度有增无减的状态下,
调查依然显示,与提高客户成单量相比,各市场主体更重视规避风险。而在如何有效控制风险的选
择上,银行、中介和担保公司都认为,内部风险管理和内部业务流程完善是控制风险最有效的方式,
对政府不抱太大期望,这是一个必须高度重视的问题,这也对政府管理房地产经纪交易市场的能力
提出了更高的要求。
3
调查背景
近年来,深圳市房地产三级市场的交投非常活跃,成交量呈现跳跃式的增长(图 1)。2005
年,全市二手楼交易面积为 万平方米,同比增长 %,与二级市场交易面积比值达到
:1(图 2),全市三级市场持续快速增长。
图1 深圳市历年房地产三级市场成交面积
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
1993年 1994年 1995年 1996年 199