文档介绍：世联宏观政策分析系列
““国国十五条十五条””对对房房地产市场地产市场
的的影影响分析响分析
2006-6-12
§1. 政策出台的必然性
2006-6-12
房地产调控的大背景—发展观的变迁
“GDP发展观”“可持续发展观”“可持续发展观”
在中国的确立成为世界潮流在中国的确立
开始时间 1978年 1987年 2003年
标志事件中共十一届三中全会世界环境与发展委员会中共十六届三中全会
(WECD)提出“可持续发
展”的模式
主要特征“以经济建设为中检讨“唯经济发展”理念“全面、协调、可持续的发
心”、“发展才是硬的弊端,强调需要从当代展观”、“以人为本”和“五
道理”和后代两个维度谋划发展个统筹”
主要记录文献中央《解放思想,实事联合国《我们共同的未中央《关于完善社会主义市场
求是,团结一致向前来》报告和《21世纪议经济体制若干问题的决定》和
看》的报告程》报告温总理“树立和落实科学发展
观”专题讲话
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可持续发展观的主要内涵
内涵说明
五个统筹统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发
展、统筹国内发展和对外开放。
社会与经济共同发展反对片面追求经济发展速度。社会发展包括社会保障、社会公正、社会秩
序、社会管理、社会和谐等。要化解社会矛盾,维护社会秩序,保持社会
稳定,促进社会和谐。各级政府都要较大幅度地增加对发展社会事业的投
入。“全面、协调、可持续的发展观”和“以人为本”。
建设资源节约型社会坚持资源开发与节约并举,把节约放在首位,在保护中开发,在开发中保
护,坚持统筹规划。
树立与科学发展观相适应的既要看经济指标,又要看社会指标、人文指标和环境指标;既要看经济总
政绩观量增长,又要看人民群众得到的实惠;既要看经济发展,又要看社会稳
定。处理好人民群众长远利益和眼前利益的关系
调整与完善相关政策措施包括从财政、税收、投资、分配等方面采取有利于促进经济社会全面、协
调、可持续发展的政策措施。
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“国十五条”是可持续发展观的具体体现
此次《通知》开宗明义提出:要按照科学发展观的要求,坚持落实和完善政策,调整
住房结构,引导合理消费;坚持深化改革,标本兼治,加强法治,规范秩序。
制定的15条具体措施围绕体现了上述的“可持续发展观”。
体现“以人为本”、“社会和谐”的体现“完善财政、税收、投资、分配体现“建设资源节约型社会”的相关
相关条例等方面的政策措施”的相关条例条例
第1条“明确普通商品住房、经济适第3条“调整住房转让环节营业税,进第7条“加大对闲置土地的处置力
用住房和廉租住房的建设目标,并纳一步抑制投机和投资性购房需度。”…
入当地“十一五”发展规划和近期建求。”…
设规划。”…第4条“严格房地产开发信贷条
第2条“重点发展普通商品住件。”…
房。”…第5条“有区别地适度调整住房消费信
第6条“保证中低价位、中小套型普贷政策。”…
通商品住房土地供应。”…第9条“加强房地产开发建设全过程监
第8条“加强拆迁计划管理。”…管。”…
第11条“加快城镇廉租住房制度建第10条“切实整治房地产交易环节违
设。”…法违规行为。”…
第12条“规范发展经济适用住房。”第14条“建立健全房地产市场信息系
统和信息发布制度。”…
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政策出台的逻辑
现象预兆政策
投资性购房需求比重超过20% 房地产面临潜在的风险
行政、财
政、法规
宏观调控不利,容易引发一系
出台的政策走向自身的反面
列问题
房地产问题与金融问题(汇金融政策土地政策
金融安全、社会稳定等受到威
率、低利率)、社会保障问
胁
题、居民生活问题等搅在一起
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预兆1:投资性购房需求的比重不断增大,超过,房地产市场存在潜在风险
u2004年以来,投资性购房需求不断增大,“温州炒房团”席卷全国,房屋的投资属性不断彰显;
u根据北京、上海统计局的调查,两地的投资性购房比例已经占到全部购房的17%%,接近20%的;
u从北京、上海、广州、深圳商品住宅楼盘购买目的的调查结果来看,实际的投资比例超过20%。
u投资主体主要分为本地购房者、外地购房者、境外购房者,以前两者为主。
表深圳投资性购房与自住性购房比例表北京投资性购房与自住性购房比例
楼盘名称开盘时间可售面积(平方米) 均价(元/平方米) 投资比例自住比例楼盘名称开盘时间可售面积(平方米)均价(元/平方米) 投资比例自住比例
新天地 2004年 17844 8000 30% 70% 工体3号 2005