文档介绍：新慧、金水岸项目定位报告
区位条件
项目位于合肥市“141”规划的北部城市组团。2020年北部组团规划建设用地70平方公里,着力打造宜居、制造、生态、休闲之城。
阜阳北路高架兴建,这将提升其连通北部组团与市中心的枢纽地位,真正实现新老城区的无缝对接,并且这也传达了一个信号—北城将迎来跨越式发展,成为合肥真正的副中心,升值潜力不可估量,北城的明天让人充满期待。
项目东依5000亩生态水域双凤湖,南接元一高尔夫球会,北靠城市绿化休闲带,西临北部新城金融商业区。
现状交通:
蒙城北路作为通向项目的主要干道展现了城市形象和提升了城市品位,是合肥北部门户的迎宾景观大道;
项目主要依靠蒙城北路与老城区联系,通往项目的元一路在修建之中,目前路况后者较差;
项目目前对外缺乏公共交通。
交通条件
地块四至
地块
本案
东
双凤湖
西
待开发土地
南
元一高尔夫、欣欣家园
北
待开发土地
项目地块东南面被双凤湖所环绕,西北面为待开发的土地。目前小区内高层住宅和商务会所已封顶,主干道已竣工,景观绿化正在施工中。现周边人气不足,生活类配套设施匮乏,缺乏居住氛围。
地块四至现状
本项目规划指标
规划功能
居住用地
容积率
建面
72万M2
占地面积
228001M2
总户数
933
绿化率
40%
物业类型
住宅、别墅、商业
项目指标
对于背景环境的分析,我们从以下三个方面展开:
政策
区域
客户
两天内,两大调控政策相继出台
-2011年1月26日,温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作,俗称“新国八条”
-2011年1月27日,上海市和重庆市分别公布对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法。
2011年是“十二五”的开篇之年,国家进行经济结构调整的任务重大,当前需要一直楼市过热使资金重回实体经济;
2010年国务院先后三次部署调控工作,尽管调控取得一定成效,但是调控后市场很快回暖;
特别是自2010年4季度以来,部分城市住房成交出现量价齐升的势头,限购;
因此,在2011年1月,中央再度出手调控楼市。
保障房
财税政策
信贷金融
土地政策
政府监管
新国八条
增加土地供应
大力推广“限房价、竞地价”
加强闲置土地处置
合理确定本地区年度新建住房价格控制目标
主要城市拥有2套后不能再购房
严格实行地方政府问责制
加快建立个人住房信息系统
多种方式增加保障房供应
上海重庆开征房产税
不足5年全额征收营业税
加强土地增值税征管的监督
房贷:二套最低首付6成
土地竞买必须说明资金来源并提供相应证明
调控政策对市场需求的影响直接
不同客户所受影响:
--豪宅买家、投资客户受限购影响最直接,或会在地方细则出台前购买
--首改买家首付门槛提高,部分实力一般的买家或会观望
--首次置业者受影响较小,但较易受政策影响而观望
后市研判:
--高端住宅趁细则出台前加快出货,买家提前购买
--地方细则出台后,成交萎缩,市场将进入一段时间的观望和消化期
--商务公寓、商铺间接受益
--外围首置型楼盘受影响较小,市场成交结构更集中到外围,带动整体均价回落
--价格预计将会平稳,个别楼盘降价促销
客户类型
影响程度
主要影响原因
不同物业影响
豪宅买家
大
一般拥有多套物业,限购下不能再买
高端住宅、别墅等影响大
首改买家
较大
二套6成,首付门槛提高
中高端住宅受影响
首次置业者
不大
利率优惠幅度减少
外围首置型楼盘受影响较小
投资客
大
限购、首付提高、营业税增加、房产税开征影响
投资性住宅受影响,商务公寓、商铺则受益
首次置业类刚需客户将成为未来市场主力
从近期合肥市主要开盘项目来看,各开盘项目销售差别明显拉开,实质上正在悄悄的发生分化,由于改善型需求和投资性购买被限制,公寓等投资属性较强的产品销售显著下滑,高性价比项目备受关注,并取得良好销售业绩。未来一段时间首次置业类刚需客户将成为未来市场主力。