文档介绍：运河城项目2010年营销执行沟通
谨呈:淮安华德力置业有限公司
2
本次沟通的主要内容
一、项目现状总结
二、市场情况分析
三、项目营销策略
四、重点营销工作
五、推售计划安排
六、营销节点铺排
成交客户分析——来源单一,以青浦区客户为主
本项目客户主要以青浦区客户为主,清河区量还比较少,
来源相对单一
大盘规模、社区环境、户型、配套、升值潜力是驱动客户
购买的核心因素;客户的主要抗性集中在区域的陌生感
及价值感。
成交客户分析——区域外客户对城南的认同比较低
运河城那边就是乡下,淮安人认为过了桥就是乡下了。
——金满华府销售代表
客户到访量不足,现有剩余有效客户量不足
截止到2010年3月21日,项目共积累来访客户1245批,来电客户733批,月均来访客户量为155余批。客户的成交转化率为14%。
如果按照前一阶段的来访速度,2010年剩余的9个月仅能积蓄1400批客户,参照项目目前的客户成交率为14%计算,正常情况下,项目仅能完成接近200套房源的销售。
在2010年年度目标下,现有客户的到访量不足,且剩余有效客户量不足。
金马展场没有展示出项目应具备的大盘、异域风情的气质,且细节处理粗糙
项目现状
1
区域抗性强
2
没有良好的营销展示支持
3
客户来源区域狭小,以城南区域为主
4
客户到访量不足,现有剩余有效蓄客量不足
5
价值点传递不足,签约流程不清晰,销售技巧待提高
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本次沟通的主要内容
一、项目营销问题
二、市场情况分析
三、项目营销策略
四、重点营销工作
五、推售计划安排
六、营销节点铺排
房地产开发主要集中在水渡口、开发区、城南和城北4个区域
本项目
京河湾
金满华府
中央美地
月季花园
金榜花园
学林雅苑
河畔花城
上海新城
罗马假日
亿力未来城
茂华国际汇
香格里拉
水韵天成
万达广场
名人湾
爱琴海花园
城南
开发区
水渡口
城北
本项目
京河湾
金满华府
中央美地
月季花园
金榜花园
学林雅苑
河畔花城
上海新城
罗马假日
亿力未来城
茂华国际汇
香格里拉
水韵天成
万达广场
名人湾
爱琴海花园
城南:3800元/㎡
开发区:3600元/㎡
水渡口:5100-5500元/㎡
城北:4000元/㎡
板块之间价格梯度明显,价差在1000-2000元/㎡之间,边缘板块存在巨大升值空间
1、在4个集中开发的区域中,水渡口区域大盘云集,营销水平高,区域价值已经得到良好的释放,楼盘的市场接受度高,价格较高。
2、其他3格区域由于处理城市边缘,与水渡口比较存在1000-2000元/㎡的价差。