文档介绍：第一章
房地产法概述
本章要点及学习要求
本章主要对房地产法进行法理学研究,以达到对房地产法
整体上的认识。重点将房地产法作为一个新型的相对独立的法
律分支学科和体系进行原理分析,以明确房地产法的概念、调整
对象、原则及房地产法律关系的构成要素等基本理论问题。
第一节房地产法的概念及其调整对象
一、房地产及房地产业的概念
房地产是房产和地产的总称,是房产和地产的结合体。用法律术语来说,房地产一
般又称不动产,因为土地和房屋属于不可移动或一经移动就有极大价值损失的物体。
不动产有狭义和广义之分。狭义的不动产系指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的
权利;广义的不动产除上述内容外,还包括诸如水坝、港口、码头、地下工程、矿藏和森林
等自然资源。我们所要研究的房地产是指狭义上的不动产,即土地和土地上永久性建
筑物及其衍生的权利,而且主要研究的是城市的房地产。因为依据现行法律规定,农村
的房地产尚不列入《中华人民共和国城市房地产管理法以下简称《城市房地产管理
法》)的调整范围。我们所指的地产主要是指土地及其上下一定的空间,包括地下的各
种基础设施、地面道路等;房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅,厂房,仓库,以
及商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。
房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业,属于第三产业。随着社会
的发展,房地产业已经成为国民经济的一个重要部门。联合国在年修订的《全部
经济活动产业分类》中,把经济活动分为十大类,房地产业属于第八类;我国现行的行业
分类中,将房地产业列为第七类。这说明,无论在国际还是在国内,房地产业都作为一
个重要的独立的产业部门而存在。房地产业虽然与建筑业有着千丝万缕的联系,但房
地产业绝不等同于建筑业。建筑业是直接从事房屋生产和其他建筑物的建造、改造、装
修、安装等活动的一个物质生产部门,属于第二产业;而房地产业则是从事房地产的投
资开发、经营、管理和服务,主要在流通领域活动的产业部门,属于第三产业。在现代社
会,房地产业和建筑业具有兼容性,即不排除许多建筑商兼营房地产业,而房地产商又
兼营建筑业,但两者还是有本质上的区别。
二、房地产法的概念
房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。经济关系包括经济管理关系
和经济协作关系,并且这两者是互相连结为一体的。在这个关系里面,既有财产关系,
也有非财产关系。具体而言,房地产法是调整人们在房地产权属、房地产开发、房地产
经营交易、房地产管理服务、房地产金融、涉外房地产等方面所发生的权利与义务关系
的法律规范的总称。在这些法律关系里面,包括众多的法律主体,既包括国家管理机
关,也包括企事业单位、公民个人、外国房地产所有者或外商投资企业等。
房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法,包括了对房地产经济关系进行调
整的所有法律规范,比如包括宪法规范、民法规范、经济法规范、行政法规范、刑法规范
等等,甚至还包括国务院以及中央各部委所颁发的条例、规章、规定等。狭义的房地产
法,人们一般理解为房地产法典,在我国,一般均指《城市房地产管理法》。
三、房地产法的调整对象
房地产法的调整对象包括房地产经济管理关系和经济协作关系,这其中既包括当
事人之间的平等协作关系,也包括当事人之间的管理与被管理的不平等关系;既包括财
产关系,也包括非财产关系。房地产法所调整的应是房地产运行的全过程,即包括开
发、交易、消费、管理、服务的全过程。具体而言,房地产法调整以下几类重要的经济关
系。
(一)土地利用管理关系
这主要是指城市土地利用的管理关系。哪些城市土地可以用于房地产开发,哪些
土地不能开发,土地使用者通过何种方式取得土地的使用权,土地的价格、用途和使用
期限如何,怎样进行土地的征用和旧城改造等等,都要接受政府的管理,接受政府的审
查和批准。
(二)土地财产关系
土地是有价值的。国家为了实现土地有偿使用、增加财政收入,必须考虑土地的价
值,因此就发生了土地的财产关系。这类财产关系主要包括两类:一是土地所有关系,
指国家所有权与集体所有权在经济利益上的要求;二是土地使用关系,指土地使用者因
使用土地向土地所有权人或原土地使用人所必须支付的对价。
(三)土地利用规划关系
任何单位或个人在城市开发房地产,都必须接受政府的土地规划管理。《中华人民
共和国城市规划法》已于年月日起施行,它标志着我国的城市规划管理已开
始走上法制的轨道。任何单位和个人,未领取规划许可证,擅自违章建筑,都必将受到
法律的制裁。
(四)城市房屋管理