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棠下工业园生活配套区物业管理
定期考核细则及评分表
考核人:
被考核人:xxxx物业发展
依据《xxxx管理合同》(下称《物业管理理及商业出租管理合同》)中“物业服务内容与质量”的相关条款及第二章第五款第6条的约定,现制定以下物业管理定期考核细则及评分表供考核双方执行遵守。
考核目的
规范区内物业管理服务行为,遵循市场竞争、优胜劣汰的市场经济规律,确保xxx生活配套区的物业管理质量。
二、考核周期
一年考核两次。每年7月对上半年1至6月的物业管理情况进行考核,次年1月对去年下半年7至12月情况进行考核,直至《物业管理及商业出租管理合同》期满终止。
考核小组成员
考核小组由考核人与被考核人共同派员组成,其中考核人指派2-3人,被考核人指派1-2人。
四、考核规则
1、评分表分为“基础管理”、“房屋、道路外观及养护”、“共用设备设施的日常维修养护”等共9项评分项目,每个项目根据所列标准分别得出项目评分,将所有项目评分相加得出总评分,评分表满分为100分。
2、考评时考核人与被考核人各填写一份评分表,,,两份评分表的分数经加权后得出最终评分值,60分为及格。100分为满分。
3、考核不合格的给予口头警告,并立刻进行整改,整改时间为期一个月,整改后考核仍不合格的给予黄牌警告,并立刻进行第二次整改,整改时间为期15天,整改后考核仍不合格的则给予红牌处分,并立即终止《物业管理及商业出租管理合同》。
4、对于考核虽合格但仍存在较多不足需要改进的,考核人根据实际情况对被考核人提出书面改进要求,在下一次考核中对改进的情况进行回看评审。对于未能达到改进要求的,每一项要在评分表总分值基础上倒扣3分,若评审完毕后的最终分值不及格则参考“四考核规则”第3条规定执行(达到改进要求的不另外加分)。
5、根据《物业管理理及商业出租管理合同》的约定,被考核人负有每月按时代预支物业管理区域内水电费的义务。若由于被考核人的原因做成该部分水电费的拖延支付,且导致考核人也连带收到供电部门的催缴提示(包括形式的催缴)的,考核人将对被考核人给予口头警告;若因欠费导致物业管理区域被停水停电的,则给予黄牌警告。若被考核人出示材料证明拖延支付水电费是由于存在第三方因素,且被考核人在致力排除该因素方面已尽职尽责、竭尽全力的
除外。
6、每两个口头警告等于一个黄牌警告,每两个黄牌警告等于一个红牌处分,一旦被给予红牌处分的立即终止《物业管理及商业出租管理合同》。
7、由于以上几点导致《物业管理及商业出租管理合同》终止的,所涉及的补偿事宜参照《物业管理及商业出租管理合同》第二章第六条第13点及第三章第十一条第5点。
8、在整个考核期间若出现由于被考核人失误而直接导致恶性事件发生,或因被考核人管理不善而间接加剧了事件后果的严重性,如火灾、盗窃、交通事故、聚众殴斗等,并导致人员伤亡或重大经济损失的,则直接出示红牌处分,《物业管理及商业出租管理合同》即时终止,并且被考核人要承担相应的法律责任。
五、评分表
物业管理定期考核评分表
序号
考核
指标
考核细则
分值
评分
备注
1
基础管理
各项物业管理制度的建立
考核内容:制定物业管理相关的各项制度或规范(例如关于房屋日常养护、物业共用部位/共用设备设施日常管理养护、卫生、绿化、安防、监督投诉、应急预警、档案管理等),并组织实施。
考核方式:查阅制度或规范的有关文件资料。
计分标准:
制定完备的各项物业管理相关的制度和工作岗位标准,并实施的,计2分;制度不完备或虽制度完备但不实施或不完全实施的,计1分。
2
小计
2
物业管理队伍配备、人员素质及人员培训
考核内容:物业管理队伍配备是否合理,人员素质及上岗培训
考核方式:查阅各岗位人员配置的相关证明文件,人员有关职称文件及上岗证、培训记录。
计分标准:
A
物业管理公司经理取得全国物业管理经
理岗位证书。
1
B
80%以上的物业管理人员持有全国物业管
理从业人员岗位证书。
1
C
80%以上的物业管理人员具有高中以上学
历。
1
D
供水、供电维修人员100%持证上岗。
1
E
安防人员平均年龄40岁以下,男性平均
身高170CM以上;。
1
小计
5
2
房屋道路外观及养护
2区内房屋、道路外观及维修养护
考核内容:区内房屋、道路及维修养护
考核方式:现场检查房屋、道路外观,设施管理情况及有关维修保养记录资料。
计分标准:
A
区内房屋栋号清晰,或有其它明显引路标
识。
1
B
房屋外观及室内墙体、楼板、走道、天花
板等公共区域完好、整洁,计5分,每发
现一处明显破损、脱落、污渍、乱涂乱画,,扣完为止。
5
C
室外招牌保持整洁统一美观,无安全隐患
或破损。
1
D
无违规私搭乱建,无擅自改变房屋用途现
象。
2
E
区内没有堆放易燃、易爆、有腐蚀性的危
险品和有害物品。
1
F
区内道路及区外商铺前人行区域通畅、平
坦,无明显障碍物。
2
区内路面及区外商铺前人行路面无破损,计1分。,扣完为止。
1
G
建立完善的维修管理档案。
1
小计
14
3
共用设备设施的日常维修养护
3区内共用设备、设施的日常维修养护
考核内容:小区内共用设备、设施(供配电、给排水、雷电防护、公共照明、加压泵房、门窗、锁、便池及阀门、水龙头、排风机等)的日常维修养护情况。
考核方式:现场检查有关共用设备、设施的运行状况及维修保养情况,查阅有关保养维修资料及档案。
计分标准:
A
所有共用设备设施的图纸(排水排污图纸除外)、档案资料齐全,管理完善。
1
B
所有设备设施性能良好,运行正常,计2分,每发现一处异常或损坏的,,扣完为止。
2
无安全隐患。
1
保养检修制度完备。
1
C
运行人员严格遵守操作规程及保养规范。
1
D
供电运行建立24小时值班制度。
1
E
建立完备的设备设施维修管理档案。
1
F
零修及时率90%以上(报障后30分钟到场处理)。
2
零修合格率100%。
1
抢修、急修及时率90%以上(报障后不超过15分钟到位处理)。
1
一般故障排除不过夜。
1
小计
13
4
消防系统管理
4区内消防制度的执行及消防系统的管理
考核内容:区内消防制度的执行及消防系统管理状况。
考核方式:现场检查及查阅有关制度资料及档案记录。
计分标准:
A
消防系统设备完好率100%,可随时启用。
2
B
确定消防安全责任人、消防安全管理人,明
确专人维护、管理消防器材、消防设施。
1
最近一次年度消防检测符合消防要求。
1
C
区内无火灾安全隐患。
1
D
楼内设立消防疏散示意图,照明设施、引路
标志完好,紧急疏散通道畅通无阻,计2分;示意图或标志破损或指示不清晰,照明设施工作状态异常的,扣1分。
2
E
区内消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法,并每年至少一次消防演练。
制定消防疏散预案,并每年至少一次组织区内租户进行消防疏散逃生演****br/>
F
建立完备的消防管理档案。
1
G
无发生重大火灾事故。
2
小计
13
5
环境卫生管理
5小区环境卫生管理
考核内容:区内环卫设施设置情况及公共卫生维护状况。
考核方式:现场检查,并查阅相关保洁记录
计分标准:
A
小区内环卫设施完备,确保每栋楼有1名专
职保洁员。
2
设有足量的垃圾果皮箱并分布合理。
1
B
建立完备的保洁管理档案。
1
C
小区内实行标准化清扫保洁,各栋楼每天上、下午各清扫一次并保证效果,计3分;每发现一处明显废物或污渍扣1分,扣完为止。
3
D
定时收集垃圾,并负责清运到垃圾收集站。
1
垃圾日产日清。
1
无随意堆放杂物和占用现象。
1
E
小区内不得违反规定饲养家禽、家畜或宠物。
1
F
临街商铺管理有序,商铺前人行道无明显垃圾、污水,计3分;每发现一处明显废物或污渍扣1分,扣完为止。
3
小计
14
6
绿化养护管理
6小区绿化养护管理
考核内容:小区的绿化养护管理情况
考核方式:现场检查并查阅有关养护记录资料
计分标准:
A
小区绿化经过园艺师设计,布局合理。
1
B
小区绿地管理及养护措施落实到位。
2
无破坏践踏及随意占用的情况。
1
C
建立完备的绿化管理档案。
1
D
无明显大片的枯枝死枝(季节因素除外)和病虫害现象,计2分。每发现一处不符合扣1分,扣完为止。
2
小计
7
7
安全防范、秩序维护管理
7小区安全保卫、秩序维护管理
考核内容:区内安全保卫、秩序维护状况
考核方式:现场检查并查阅相关文件资料及档案记录。
计分标准:
A
对所建立的安全保卫、秩序维护制度切实执
行,措施落实到位,计2分;不实施或者不完全实施的,计1分。
2
B
确保配备足量的保安人员并合理安排巡逻班次(最低标准:三班/天,2人/班,全区域巡查2次/班)。
2
C
保安人员上岗时穿着统一制服,佩带统一标志,器械佩带规范。
1
工作规范,作风严谨。
1
D
实行24小时保安巡逻制度,并有完善的签到记录。
2
E
对进出配套区的人员、车辆、物品进行查验放行制度。
2
F
区内实行交通管理,地面划有明显标志,在有关地方设有交通标志,指定车辆的停放区域,车辆停放有序。
G
配备足量的视像监控设备并24小时全面运行。
1
监控室内实行24小时值班制度。
1
监控室内接通后要及时接听。
H
监控室接到险情或异常信号后应及时安排人员在接警后7分钟内到场处理。
2
I
建立完备的保安管理、秩序维护管理档案。
1
小计
18
8
服务监督及投诉管理
8小区的服务监督及投诉处理工作
考核内容:区内的服务监督及投诉处理情况
考核方式:查阅相关文件资料及档案记录,并与租户管理员约谈。
计分标准:
A
以走访、座谈会、问卷调查的形式,每年至
少一次与90%以上的物业使用人沟通。
对所反映的问题处理率达到100%。
B
对外公布监督,投诉信箱。
1
C
受理、处置业主或物业使用人的投诉应保持记录。
对于直接受理的投诉,应在一个工作日内回复处理结果,最长不得超过三个工作日。
投诉属于物业管理责任的,应立即纠正,并承担相应责任,属于无效投诉的应做好解释工作。
D
对上级部门转来的投诉,应查明事实,确认证据,分清责任后如实反映情况或上报书面材料,协助上级部门做好相应工作。
小计
10
9
精神文明建设
9小区的的精神文明建设工作
考核内容:区内的精神文明建设状况
考核方式:查阅相关制度文件,现场检查区内的精神文明建设设施,与居住用户接触了解。
计分标准:
A
设有学****宣传园地,宣传配套区管理、卫生、治安、消防等方面的知识。
2
B
制定完备的园区职工文化活动中心管理制度并严格执行
1
园区职工文化活动中心已设立的娱乐休闲项目向住户开放率不低于90%。
1
小计
4
考核人(盖章):被考核人(盖章):
代表:代表:
日期:年月日日期:年月日