文档介绍：佘山片区别墅市场研究报告
研究成果提炼
入市时间:
9、10月份,抓住片区上升加速区,维持项目热度,为后续提升作铺垫
价格预估:
第二梯队领导者为主,第一梯队补缺者为辅/做大内部产品价差
销售战略:
按计划推盘,维持市场声音/巩固领导地位/价格向第一梯队缺口挺进/小步快跑推售/
销售目标:
销售12套,-,剩余10套稳步提价去化
供应格局:
马桥、朱家角崛起,全市别墅未来3年供应量在300万平左右,佘山供应量更在100万左右;新板块虽对佘山具有一定抑制作用,但佘山别墅领导地位将愈加稳固
竞争分析
板块分析
项目营销战略
项目本体梳理
报告回顾
报告研究思路
片区分析
A、佘山周边的朱家角、闵行旗忠的崛起将大大提高上海未来3年高端别墅市场的供应量;
西郊华漕板块
约10万m2
佘山板块
约100万m2
浦东世纪公园板块
约10万m2
佘山板块 代表楼盘:佘山月湖、佘山高尔夫、世茂佘山
西郊华漕板块 代表楼盘:兰乔圣菲、西郊庄园、西郊一品花园
浦东世纪公园板块 代表楼盘:御翠园、东郊花园、九间堂、汤臣高尔夫
闵行旗忠板块
约60万m2
朱家角板块
100万m2以上
闵行旗忠板块 代表楼盘:、和黄项目
青浦朱家角板块 代表楼盘:上实海源别墅项目、中信项目、东方金杰、绿洲千岛
B、从销售角度来看,世纪公园和华漕板块是佘山板块的主要竞争板块,随着旗忠、朱家角板块的崛起和供应量的激增,未来高端别墅竞争程度将加剧;
2006年,上海1000万元以上的一手房别墅共销售去化372套,其中主要集中在佘山、西郊华漕与世纪公园三大板块。这三大板块共消化了310套,占总消化量的85%。其他千万级别墅则零星分布。旗忠、朱家角板块供应量巨大,基本从07年底开始放量;
三大豪宅板块对比
佘山板块
西郊华漕板块
世纪公园板块
闵行旗忠板块
朱家角板块
后续供应量
多
少
少
较多
多
目前影响力
大
大
大
较大
小
未来发展潜力
大
小
小
大
较大
2007年上海千万级别墅去化分析
1、佘山板块:独特的佘山资源,区域配套逐步完善,未来市场竞争激烈,片区成长性明显
2、西郊华漕板块:依托城市资源,区域配套完善,市场具有竞争,片区具有成长性
3、世纪公园板块:区域国际化氛围浓厚,国际化配套完善,片区趋于稳定
4、闵行旗忠板块:依托旗忠板块高端配套和未来极佳规划,潜力无限,顶级项目更是加速片区价值提升
5、朱家角板块:中信、上房、上实等品牌开发商大规模开发已经展开,片区成熟尚待时日;
B、佘山凭借其自然资源和整体片区品质将成为未来别墅豪宅领军板块,但是,会面临朱家角、旗忠的直面竞争;
板块
佘山板块
西郊华漕板块
浦东板块
闵行旗忠
朱家角
兴起时间
2002
2000
2002
2007
2006
缘起条件
佘山资源
城市发展
区位优势
城市发展
自然资源
核心配套
五星酒店、欢乐谷、月圆园
网球中心、国际学校、开发区
世纪公园、国际学校、产业园区
顶级配套、规划、顶级开发商、大规模
极佳自然资源、大规模社区、顶级开发商
主要通行道路
A9嘉松公路
市内交通
市内交通
市内交通
A9
区域成熟度
较低
高
较高
较高
低
板块气质
传统意义上的豪宅片区
国际化的豪宅片区
国际化的豪宅片区
国际化的豪宅片区
潜力豪宅片区
人气走势
↑
→
→
↑
↑
目前价格
20000以上
22000
50000以上
35000
18000
供应量
100万以上
约10万
约10万
50万以上
100万以上
主要客户来源
上海、华侨
外国、上海
外国、上海
江浙、上海
江浙、上海
产
品
特
征
类型
独栋别墅
独栋别墅
独栋
独栋
独栋
用途
居住,度假
居住
居住
居住
居住,度假
素质
很好
好
很好
很好
好
结论:从各板块的开发规模和后续供应来看,别墅市场从07年下进入别墅“井喷”期,供应量的激增将对价格的提升起到一定舒缓作用;
07年6月
07年12月
08年12月
09年12月
佘山板块
浦东板块
旗忠板块
朱家角板块
徐泾板块
约80万的供应量
约10万供应量
50万以上供应量
约10万供应量
100万以上供应量
佘山板块未来主要面临旗忠、朱家角板块的竞争,但是随着供应量的激增佘山的价值将越加突出;
新崛起板块(旗忠、朱家角)将对佘山形成一定客户截流影响,并对片区价格进行一定“阻击”;
佘山供应近年来增长较快,需求