文档介绍：shanghai
元通轻纺城项目策划报告
PART1
通过对于市场、周边环境、项目本身的分析,为能否支撑产品的开发,得出客观的结论
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2010年3月份,%,%,市场无视政策调控,房价呈现持续上涨态势;
“两会”刚召开,地王再现,高价地从一线城市向二三线城市蔓延,房价上涨预期加剧,与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰;
去年房地产市场销售强力回暖,开发放缓,导致今年上半年供应持续偏紧,而累积的刚性需求旺盛,支撑房价持续向上攀升;
5月随着调控新政的出台,成交量应声下跌,但是价格还维持高位。多方博弈开始,调控预期难料。
房地产宏观趋势
宏观政策特点:“限”字当头,“控”字为重
限信贷:2010 年将执行严格的房地产信贷政策
限房贷:首套房利率收紧,二套房政策逼紧,三套房禁止贷款
限按揭:二套房首付按揭比例不低于50%
限预售:广西开始试点取消新商品房预售制度,或将全国推行
限返点:中银协发文叫停银行向房产中介提供房贷返点费用
限囤地:国家严打囤地炒地,多处闲置土地被强制
限囤地:国家严打囤地炒地,多处闲置土地被强制收回
限融资:证监会表示加强对房地产企业融资的监管
房地产宏观趋势
宏观政策调控未来市场预测
短期内市场调整难以避免
“暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”,实质上是对部分城市的部分购房者已经开出了结构性禁贷令。新出台的调控政策远超过了2007年“”房贷新政的政策力度。从政策作用机理上看,这些政策将收缩购房者的资金杠杆,达到抬高炒房者入市门槛的目的。从政策效果看,预计市场将很快进入观望期,并在下半年出现一定程度的调整。
现阶段楼市调控已提升为政治任务。因此,对楼市调控的理解应更多从其民生角度出发。房地产业兼具经济属性和民生属性,2009年在“保增长”前提下,其经济属性压倒民生属性;2010年,“调结构”占据上峰,民生属性反过来压倒经济属性,政策收缩成了唯一的结果。因此,我们判断目前的政策并未完全释放,在信贷调控之后,若未达到中央政府调控预期,税收【物业税/房产税等】调控有可能随后跟上。
首提行政首长问责制。在“考核问责制”的激励之下,后期地方政府可能“政策频出”,我们预计各地方政府在接下来较短的时间内,可能陆续出台针对当地市场的相关实施细则。这种以房价上涨速度作为地方政府考核指标的机制,也可能会作为一种中长期制度性安排被逐渐固化下来。在相应责任考核制度下,也同时赋予地方政府灵活决策的权力。
按住终端非理性需求的同时,通过加大土地供应增加供给,有利于房地产投资在中长期更加持续的增长,短期针对房地产局部过热的调控将遏制房价持续上涨的预期,减小出现全局泡沫的可能性,降低金融系统的风险,使得经济增长更加平稳。
税收调控是“另一只靴子
问责制将使地方政策频出
供给大幅增加将平滑房价
将受到新政的迅速波及,房价“调控”威力渐露,城市房价开始松动,低价盘开始涌现,市场“抛盘”现象明显,甚至出现零星的“退房”潮。
二手房挂牌量激增,成交迅速下滑,实力炒房客出货出逃现象明显,卖方主动降价行为渐多。
二三线中小城市由于投资比重不高,因此市场被炒作的程度远以及一线城市,所以目前敏感度不是很强,量价没有出现明显的松动,但未来随着政策效应的范围扩大将波及至二、三线城市,因此开发商近期促销措施被提上日程。
虽然政策影响没有直接体现,但对于市场心理预期的利空影响开始凸显,可能带来市场观望氛围的加深。
一、二线等大城市
二、三线中小城市
宏观政策调控未来市场预测
以郑州市场为基准的月度还款额变化情况
利率7折(%)
利率85折(%)
贷款比例
10年期
15年期
20年期
贷款比例
10年期
15年期
20年期

利率85折(%)
(%)
贷款比例
10年期
15年期
20年期
贷款比例
10年期
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