文档介绍：中海首佳 FUJITAKA
商业街区规划与可持续发展
徐毅
商业地产价值最优化原则
商业地产与住宅地产最根本的区别在于:后者是建设加销售的开发型地产,而前者是建立在系统工程基础上的经营性地产。住宅地产通过销售最终完成投资回报和开发商退出,而商业地产的价值实现,最终是通过长期经营使商业地产不断升值来实现真正意义上的投资回报。国际通行的做法开发商会选择商业经营的成熟期整体转让实现高回报或通过项目的永续经营实现持续的相对稳定增长的租金收益并获得可再投资的丰富现金流资源等附加价值。
中海首佳 FUJITAKA
商业地产开发的核心理念
整体规划、分步实施、专业协同
在专业调查分析的基础上确定项目定位
先进行商业规划,后进行建筑设计
招商在前,建设在后
先考虑商业经营,后考虑地产营销
在保障整体经营的基础上,根据项目实际考虑租售比例和方式
着眼可持续经营发展的长期回报
中海首佳 FUJITAKA
商业街区是商业地产的主要形态之一:
商业街区
综合商业街区--都市中心型、地区型、社区型;
专业商业街区--超广域型(产业集群)、广域型。
中海首佳 FUJITAKA
商业规划是商业街区开发和可持续经营的关键环节
根据对项目所在的城市、特定的区域、特定地块的市场调查和研究,尤其是对该项目立地条件吸引的主力消费群、对今后主力商户入驻条件及其可持续经营条件的分析所做出的商业规划,有效避免项目投资的盲目性风险。
商业街区的商业规划
商业街区的发展思路
定位差异化
客群细分化
主题突出化
价值最优化
主力客群、辅助客群
特色、规模、资源等,不可复制性
主题概念、功能组合、布局动线、建筑特色等
合理规划、长期经营、可持续增长
中海首佳 FUJITAKA
案例
王府井商业街区
・交通量调查・客动线调查
(现在的定位)
4. 主要商业设施的满足度分析
5. 活性化要点提取
(三年・五年规划)
规划目标实现路径图
调查
调查—体检
消费者调查
经营者调查
店铺调查
动线调查
市场环境调查
品牌调查
经营者分析
消费者分析
分析—诊断
立地环境分析
规模分析
定位分析
业态分析
定位与方向性
规划—开方
商业结构调整规划
功能分区与规划布局
组织管理体系
阶段规划
王府井商业发展规划的制定
调查-优劣势-位置-目标-规划措施